樓價跌幾多 政府會減辣

近年每屆跌市的時候，地產界最常問的是樓價跌多少，政府才會減辣，而日前特首林鄭月娥一番「樓價跌是好事」的說法，除了令代理界幻想破滅後，亦揭示樓價沒跌2成，很難有減辣空間。 早前特首林鄭月娥提及，雖然有人認為樓市下跌是壞事，但她認為是好事，又引述差估署樓價指數自今年8月報394.8點後，已跌近3.7%至10月380.3點，但調整幅度遠遠未能抵銷今年升幅、更遑論是她上任以來的升幅，笑言若幻想政府會出招救市，「可以慳番」。 樓價沒跌2成 救市可慳番？ 樓市轉勢伊始，政府不會貿貿然減辣本來亦是意料之內，只是官員如此明確的打「開口牌」，叫希望政府減辣的人「慳番」，依然有點讓人意外，或者顯示樓價過高已經為社會共識，所以特首亦要以此顯示自己「貼地」，了解民情。 視樓價跌為好事的，亦不止是今屆特首林鄭月娥，回看3年之前，2015年底、2016年初時樓市亦乍現跌市，時任特首梁振英亦曾多次發言指，政府增加供應令樓價跌，每個新樓單位減價100萬元，市民合共節省920億元的說法。 回頭看林鄭月娥日前的言論，現時樓價跌幅仍然輕微，但到底要跌多少才算足夠？若果以抵銷今年樓價升幅來說，今年樓價高位是394.8點，要回到去年底的352.7點，即樓價要跌10.7%，扣除近期樓價的跌幅，仍然有7%的下跌空間。 但若果是以林鄭去年7月上任時的樓價計算，在上任前、2017年6月的樓價指數大約是336.1點，以今年高位計算，則樓價需要下跌15%才能夠抵銷這段時間升幅，亦即是樓價要再跌11%至12%。 現時地產界普遍估計，明年樓價跌幅介乎10%至15%，即使以「抵銷上任以來的升幅」作為減辣的指標，明年可能仍然未必有機會看到政府減辣，地產界或要再等一會。 其實樓價跌15%，可能算是比較保守估計。早在梁振英上任時，當時社會仍然有不少聲音認為樓價過高，若然是以其上任時的樓價作為指標，在2012年6月的樓價指數是205.1點，要回到這個水平，樓價便要出現大跌48%，看起來相當嚇人！ 至於政府首次推出「辣招」（額外印花稅），是在2010年11月，當時樓價指數更只是163.7點，要樓價再回到這個時候，跌幅更要達59%。當然若果樓價真的出現大跌5成、6成的慘況，社會上恐怕亦會出現不少負資產的情況，相信政府亦不至於要發展至此才行動。 只是以上數據應該可以反映一件事，就是經過近10年樓市大牛市的升勢下，樓價的累積升幅以倍數計，脫離社會承擔能力，即使現時樓價跌多10%、20%，相信仍然未到政府認為適合的水平。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論