2019-05-16
經濟日報
啟德跑道區4C區4號商業地皮昨日以逾111.244億元批出，每呎樓面地價約12,888元，中標者為高銀金融（00530），將興建地標式酒店及辦公大樓。
這樣唐榮想起，有測量師行早前一篇分析指出，明年甲級寫字樓將出現供應真空期，官方的數據亦顯示巨大落差，商業地賣出，是否春江水暖？
明年甲廈新供應 將現真空期
仲量聯行分析提到，今年在港九商業區落成的甲級寫字樓，合共可提供約有211萬平方呎，當中包括將於下半年落成的電氣道218號及K11 Atelier King's Road兩幢商廈。上半年落成的東九龍海濱匯及灣仔One Hennessy兩幢新商廈，已租出逾一半樓面，其餘樓面也在洽談當中，所以實際可供租戶選擇的樓面會更少。
明年甲級寫字樓市場更會出現新供應真空期，2020年唯一的甲級商廈供應為億京發展的荃灣楊屋道項目，僅提供約24萬平方呎的寫字樓樓面，港島及九龍的商業區全數沒有新商廈落成。換言之，今年落成的新商廈要滿足兩年的寫字樓需求。按過去10年，香港平均每年寫字樓吸納量為180萬平方呎估計，寫字樓新供應緊絀的情況將維持。
就算經濟下行，寫字樓需求大減，市場仍有至少兩年去消化這批供應。新供應出現斷層外，寫字樓空置率仍然低企，未見有大批的樓面招頂。
唐榮翻查差餉物業估價署的香港物業報告2019顯示，寫字樓供應的確出現巨大的高低落差變化，附表是2018至2020年各級寫字樓供應，如果集中在甲級商廈，2018年約有192萬平方呎樓面落成、2019年高峰期達277萬平方呎、明年回落至51萬平方呎。3年合計，甲級商廈樓面落成量合共有520.5萬平方呎，平均每年落成量是173.5萬平方呎，略為低於仲量聯行統計的每年180萬平方呎吸納量。
3年平均每年落成量似乎距吸納量並非很巨大，問題應該是落成量分配不平均的問題，今年高峰277萬平方呎，明年卻劇減82%，對供需部署都是一大挑戰。
4月商廈117登記 按月升37.6%
翻查近月資料，商廈市場有回暖迹象，美聯統計，4月份共錄117宗登記，按月上揚37.6%，涉資共約26.75億元，按月彈升172.3%。上月甲廈交投轉旺，業界人士指，由於市況轉好，買家願意追價入市，推高成交量，造價亦理想。
據中原每月10大商廈買賣顯示，4月份共錄得11宗成交，買賣宗數增加，同時呎價向好。上月最大額買賣，為原由中資華信能源持有，現淪為銀主盤的灣仔會展廣場辦公大樓21至23樓，終以約18億元易手，項目每層面積約16,518平方呎，合共約5萬平方呎，平均呎價約3.6萬元，新買家為本地資深投資者大鴻輝，購入作長線收租。
市況轉好，另一要留意的當然是較多供應的中環中心拆售，像中環中心39樓，項目共提供12個寫字樓單位，面積由約1,841至3,140平方呎不等，意向呎價約4.1萬元起，消息指部分亦已售出。
這些一連串的數據和變化，商廈市場有春江水暖的迹象。
撰文 : 唐榮