【明報專訊】豬年伊始，兩大代理行老闆對新一年樓市有何看法？中原集團主席施永青認為，從發展商近月減價銷售新盤銷情理想可見，市場實際需求強勁，料樓價已覓得初步支持，而他覺得不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利，故建議港府參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購買資助房屋」；他建議增加居屋及首置上車盤的供應，並且免除首次置業港人申請這些資助房屋的資產限額。美聯副主席黃靜怡則認為，樓價有序調整屬健康現象，惟香港基調良好，擁有穩健的貨幣制度，兼備國際都市地位，及在大灣區發展中扮演重要角色，因此長遠利好樓市發展。
施永青早前接受訪問時透露，他近月把私人投資組合「施房倉」的物業佔比由35%下調至30%，原因是他預測本港樓價將出現調整。他分析，港府去年6月已改變房屋政策，將資助房屋（包括綠置居、居屋及首置上車盤）的定價與私樓價格脫鈎，改為參考申請者的負擔能力，這樣令資助房屋與私樓的競爭更白熱化，結果是私樓價格受壓。
運房局去年12月公布《長遠房屋策略》的年度報告，宣布將未來10年住宅供應目標由46萬減少至45萬伙，並且將公私營房屋比例由六四比調整至七三比，換言之，期內每年平均私樓供應將減少至14,000伙以下，外界普遍認為私樓供應減少將利好樓價，但施永青卻不認同。他解釋，雖然綠置居及居屋被歸類為公營房屋，但與公屋業權屬政府、租戶隨着收入及資產上升可被加租或迫遷不同，綠置居及居屋業主是向政府買入有關物業的業權，即使他們將來收入及資產上升也不會被加租或逼遷，故綠置居及居屋屬私樓的替代品及競爭者，前兩者供應增加及售價較低，料會為私樓帶來沽壓。
倡未來供應分為公屋資助房屋私樓
施永青指出，過去一段時間公營房屋被稱為「公營」，原因相信是其透過政府經營及銷售，但根據他上述分析，這些房屋業權誰屬才屬關鍵，故他認為，港府目前將公屋、綠置居及居屋同納入公營房屋的範疇並不恰當，「這樣好像將兩樣不同的東西撈埋一齊」。他建議，運房局日後公布未來住宅供應時，可不再分為公營房屋及私營房屋兩大類別，而是分為公屋、資助房屋（綠置居、居屋及首置盤）及私樓三大類別。
雖然港府增加資助房屋的供應，會令私樓樓價出現調整，施永青強調，他贊成以置業為主導的房屋政策，認為這樣才有利社會穩定，他建議港府應該參考新加坡的組屋政策，「給每個香港人一生中一個機會向政府購入資助房屋」。
星洲組屋冀讓人民有資產扎根
翻查資料，新加坡在1959年6月從英國取得自治權，成立新加坡自治邦，當時當地住宅曾嚴重短缺，為了解決此問題，已故的新加坡國父李光耀領導人民行動黨在1960年成立建屋發展局，目標是每年提供1萬個組屋單位。
由於新加坡在此前30年僅興建2萬個住宅單位，故當時外界對李光耀能否達成此雄心勃勃的目標普遍存疑，但他成功以強勁的執行力年復一年完成建屋目標，為新加坡日後的發展奠定堅實基礎。
李光耀曾就此表示，建設房子不止是提供廉宜的住屋給人民，其社會目的也同樣重要：「除非人民扎根，除非他們擁有要保衛的東西……如果你要他們保衛老闆的大宅門，而他們卻住在碼頭，這是不可行的。因此，我們一開始就決定人人都有個家，每個家庭都有他們要保衛的東西，這個房子必須是他們擁有的，雖然他們要就此分期付款20年、25年甚至30年，但這些房子會成為他們最珍貴的資產」。
有錢人可睇公立醫院 也應可買首置盤
在組屋政策出台近60年的今日，新加坡永久居民仍可與伴侶或家人聯名申請組屋，當局在審批時會考慮其購房能力，但不設資產限額。施永青認為，參考新加坡的做法，港府日後出售居屋及首置上車盤時，也不應再像現時一樣對首次置業本港永久居民設有資產限額（見表），「這便等於目前每個香港人都有權去公立醫院睇醫生，窮人可以去，有錢人也可以去；若有錢人不想排隊輪候時間過長，他可以轉去私家醫院。不論住屋或醫療，都是政府應該予市民享有的權利」。
雖然首置盤若不設申請者資產限額，或會進一步搶走私樓客源，但施永青認為，港府可同時將首置盤的上限面積縮細至400方呎，「首置盤其實不完全是新事物，只是以前叫夾屋（夾心階層住屋計劃），目前叫首置盤而已。我覺得首置盤的面積不需要太大，最大400方呎便可以，想住大些就自己買私樓。假如真的是有錢人，也不會吼400方呎的首置盤，只會買面積較大的私樓」。上月截止認購的首個首置盤煥然懿居450個單位，面積介乎261至507方呎。
新盤減價一成半 應可去貨
至於樓價會下跌多少呢？施永青指出，最終要視乎中美貿易戰如何發展，而從信置（0083）上季劈價兩成求售觀塘新盤凱匯銷情理想可見，一手市場現已覓得支持位，料發展商本季「大概(較高位)減價一成半也可以去貨」；二手樓價方面，他相信從歷史高位下跌10%至15%亦會有初步支持。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]