【明報專訊】大家都聽過狼來了的故事，在香港時間周四凌晨美聯儲局宣布再加0.25厘後，香港的「息狼」也終於現身，本港銀行紛紛調高最優惠利率（P）及儲蓄存款利率，是12年半以來首次加息。匯豐銀行周四把最優惠利率上調0.125厘，其後逾10家銀行普遍跟隨此加幅，華僑永亨及富邦更加了0.25厘。
有趣的是，市場的最優惠利率（P）原本分為「大P」及「細P」，部分銀行由5厘加至5.125厘，部分則由5.25厘加至5.375厘，計及加0.25厘的華僑永亨及富邦，市場共出現了3個最優惠利率（即5.125厘、5.375厘和5.5厘)。
其實，聯儲局自2016年起已加了8次息，由於香港之前不加，在息差擴闊之下香港銀行結餘不斷減少，今次聯儲局加了0.25厘之後大部分本港銀行只加了0.125厘（圖1），香港加息落後的幅度仍在擴闊，往後香港的銀行結餘減少勢必持續，如銀行結餘減少至500億元以下，香港再加息的機會不小 。
倘港銀結餘不足500億 或再加息
周四最先宣布加息的匯豐銀行，該行亞太區顧問梁兆基在記招上否認受政府壓力而加息，並指香港是自由商業社會，加息純屬商業決定，不存在「不情願加息」的情况。值得注意的是，梁兆基指匯豐作出加息決定並不容易，因為有可能令香港「屋漏兼逢夜雨」，原因是香港經濟正受中美貿易戰影響，預期明年經濟增長會放緩至2％至3％，在經濟前景不明朗下，加息會影響許多企業，個人債務負擔亦會加重，但在衡量資金成本上漲及存款轉移的因素後，為顧及股東利益，同時要照顧廣大存戶的感受，所以決定加息。
其實香港現在最尷尬的是，在貿易戰下經濟極可能受影響，本應減息或不加息更有利應付貿易戰，但在聯繫匯率下港匯和港息走勢卻要跟隨美國走，美國暫時卻是經濟表現不俗和通脹升溫，仍有相當的加息空間，將來恐怕會出現香港經港轉差甚至有通縮壓力，卻被迫要跟美國加息，這樣對經濟和樓巿才是最致命的，應了梁兆基所謂的「屋漏兼逢夜雨」!
明年供樓負擔比率逾70%
其實，在香港提升P按利率以前，由於拆息早已上升，所以採用H按的業主，一早已要面對加息所造成的供款增加壓力。今回香港銀行調升最優利率，則連P按的業主也要加重負擔。當然，今次大部銀行的P按息率只加了0.125厘，若以30年期還款計算，每100萬元的按揭供款每月只多供了64元，看似影響不大，不過未必每個人的按揭多承做30年按揭，按揭轉介機構經絡便以500方呎單位，港人一般家庭收入和20年還款期計算，加了這0.125厘之後，香港平均的供樓負擔佔家庭收入比率便已升至65.7%，若之後美國再加息而香港跟隨，假設香港樓價和收入不變，按息再加0.75厘，供樓負擔比率便會升至70.4%，雖然仍遠低於1997年亞洲金融風暴前116.6%，卻已明顯高於2008年金融海嘯前的44.3%（圖2）。
RICS會員調查：未來3月樓價將跌
一些代理仍會說加息影響很小，但不少專業人士已開始看淡後巿，皇家特許測量師學會（RICS）最新發表的香港住宅市場調查報告指出，受訪的會員對本港住宅市場價格未來3個月的預期，是近兩年以來首次下跌（圖3）。該會指出，受訪者反映市場關注中美貿易的緊張關係，預期利率上升和過高的樓價將窒礙住宅價格上揚，買家需求更是自近兩年來首次下跌。
受訪者於報告指出，住宅升幅於8月有顯著減慢，數據反映投資和租賃買家諮詢按月下跌，逾五分之一受訪者反映新買家諮詢減少，以香港和九龍區尤其嚴重。18%的受訪者反映來自內地買家的咨詢同樣地減少。
報告同時指出，中美貿易戰、高樓價和預期高息環境，為買家置業增添壓力，10%受訪者指獲取信貸情况於8月更嚴謹，亦預期由於美聯儲將會繼續上調息口，此情况於未來3個月將會持續，雖然租金預期於未來3至12個月續升，惟升幅較之前預期放緩。
美聯物業發表報告指出，在不包括村屋及全幢物業等成交下，今年首8個月新盤售出約10,503伙（連同一約多伙計算），當中500方呎或以下細單位及逾1000方呎大單位銷售佔比均較去年同期上升；反之，中型單位501至1000方呎比率卻按年回落。數據反映今年新盤銷售的細單位及大單位比重按年增加，中型單位則下跌（圖4）。
中型單位供應減 反映巿場不健康
筆者看完該報告後，想起了知名學者及評論員大前研一提出的「M型社會」現象，即富者愈富，貧者愈貧，造成中產萎縮，香港的樓巿，樓價除富豪不受影響，中產也只能負擔愈來愈細的單位，於是發展商因應巿場的承受能力，只能推出較多的大單位和細銀碼的細單位，令到中型單位供應量減少，也反映巿場非常不健康。
[陸振球 樓市解碼]