2018-09-29
東方日報
息魔來襲，二手樓市已有轉勢回落迹象，對置業人士而言無疑是執平貨良機。然而，買樓不同買棵菜，若不想買間漏水樓，搵樓睇盤就要識得驗樓。現時正值打風落雨季節，正是觀察心儀放盤有否滲水的最佳時機，今期《置熱話題》有專家教睇四個高危滲水位，可能亦是買家最佳的鋤價位！
超級颱風山竹襲港期間威力驚人，經過十號風球的蹂躪，很多單位的滲水問題無所遁形，即使是裝修到靚靚的「化妝樓」一樣原形畢露。
準備入市的置業人士把握機會睇樓，了解心儀單位的真實狀況，自然幫助自己作出正確的入市決定。資深驗樓師賴達明（明哥）教路，要減低買到漏水樓的機會，睇樓時不妨逐一睇清楚以下高危的滲水位。
鋤價位1 留意批盪剝落及「起泡」
若發現離窗戶較遠的牆身或者天花，也出現水漬、油漆、批盪剝落或批盪「起泡」，有可能是外牆日久失修導致滲漏。
公家地方 問題難根治
明哥指，睇樓時宜利用鏡子伸出窗外查看，檢查一下外牆有否出現裂紋、空隙及洞孔，若屬實就要多加留意，因為很多時是屬於公家地方，業權不屬自己就難以自行維修，一般程序是找管理處處理，經證實外牆有漏水後由業主立案法團出錢維修，但通常過程冗長複雜，難以短期內徹底根治問題，難免會影響住戶日常生活，故買樓時要特別留意。
鋤價位2 天井施工質量不容忽視
天井雖然不在當風位置，受打風落雨的威脅看似有限，不過，賴達明認為，漏水問題亦不容忽視，因為天井位的外牆通常施工質量比較差，當打風落雨大量雨水流入的時候，外牆很多時會滲水，尤其是普遍對住天井的廚房及浴室最為高危。
查看廚房浴室天花
睇樓時宜多加留意天花及牆身有否油漆剝落，甚至出現類似鐘乳石的結晶柱等情況，若不盡早維修日後手尾長，最壞情況更出現石屎剝落危機。他續說，睇樓時若廚房及浴室裝上假天花，勿以為裝修「靚仔」就掉以輕心，謹記要揭開假天花查看清楚天花狀況，檢查清楚有無漏水情況。
鋤價位3 窗戶現水漬 或膠邊老化
睇樓時宜觀察窗戶及周邊牆身情況，看看有否水漬、水印、油漆剝落，以至附近地板發霉迹象，尤其打風落雨後情況更明顯。
較易維修 價錢不高
賴達明解釋，滲水原因通常有三，一是窗隻的膠邊老化而失去彈性，導致窗框與玻璃之間出現縫隙，令雨水滲入室內；二是窗框變形引致漏水，可利用Memo紙夾在窗框作測試，若然關窗後夾得不實的話，下雨時多會漏水；三是窗戶與牆身之間位置防水失效因而漏水。他認為，窗戶漏水屬於私人地方，較容易維修，且費用不算高昂，相比公家地方較容易解決問題。
鋤價位4 露台玻璃趟門安裝欠佳
不少人鍾情附連露台的居所，賴達明認為，最高危的滲水的地方是露台與室內之間的落地玻璃趟門，很多時因安裝欠佳，或者防水做得不夠好及老化，打風落雨多數漏水，通常睇樓會見到地板發霉或谷起情況。
「戶外木」遮掩淤塞問題
另外，近年流行在露台地台鋪上「戶外木」的木板，不過，明哥指出，這很容易遮掩去水位淤塞問題，一旦露台被雨水淹浸，若不及時舀水的話，隨時會水浸屋。
他建議，睇樓時留心檢查露台「戶外木」遮掩的去水位是否有淤塞，看看貼近露台的室內木地板有否發黑，滲漏其實是有迹可尋的。
鎖匙盤易檢查 邊區有筍貨？
地產代理指，買樓搵盤放眼「鎖匙盤」（即交吉單位），較容易睇清單位滲水情況，因為這類隨時可睇樓的交吉放盤，多數清空家具，較容易檢查內籠；反觀要約睇樓的業主盤，單位通常布滿家具，一些不誠實業主會利用梳化、衣櫃遮掩滲水位置，蒙混過關。究竟樓價回軟下，現時熱門上車屋苑的「鎖匙盤」入場價有幾筍？
沙田河畔高位跌價7%
屬上車客入市熱點的新界區熱門細價屋苑，「鎖匙盤」入場叫價齊齊冧，中原招錦昌表示，沙田上車熱點河畔花園，七月高位時「鎖匙盤」入場價540萬元，隨着樓市轉淡，現時最平放盤叫價降至500萬元，叫價回落達7%。另外，美聯鍾家豪指，荃灣中心「鎖匙盤」最平叫475萬元，較兩個月前高位跌價約6%。
北角明暉大廈嗌438萬
九龍方面，「鎖匙盤」業主叫價隨市況回軟，港置譚征指，九龍灣「三寶」上車屋苑之中最平的得寶花園，目前最平的鎖匙盤為一個實用面積253方呎單位，叫價488萬元，較七月高位時回落4.3%。至於同區淘大花園，「鎖匙盤」入場叫價510萬元，實用面積285方呎，較之前叫價550萬元回落，貼近市價，而七月高位同類單位缺乏「鎖匙盤」。
至於港島區上車熱點北角，世紀21日昇黃文龍指，目前區內入門「鎖匙盤」可揀明暉大廈，叫價438萬元，較兩個月前最平叫價降近9%。
新進屋苑質優 將中保養得宜
驗樓經驗豐富的賴達明經常到處檢測樓宇，到底在他心目中有哪些建築質素優良的二手私人屋苑呢？
明哥指，近二十年新型私人屋苑的建築質素不斷進步，尤其一些大型發展商對樓宇設計、用料、手工、驗收都比較嚴謹，質素亦愈趨穩定。當中坐落將軍澳南的大型屋苑將軍澳中心，是他其中一個心水之選，即使樓齡已屆十五年，單位難免出現老化，但原裝內籠仍保養得宜，鮮有出現批盪、滲水以及瓷磚空鼓等問題。
御庭軒表現平穩啱心水
另一個同樣得到明哥青睞的屋苑，為落成十五年的上車屋苑粉嶺御庭軒，偏離市區，交通不算方便，入伙已有一段時間，仍保持一定質素，他驗過屋苑的單位在各方面均取得高分。至於其他近年落成如灣仔囍滙、九龍塘逸瓏、大角咀瓏璽等新進屋苑，單位內籠質素亦佳，過往驗樓均無大問題。
驗樓須留意再裝修單位
明哥補充，即使屋苑建築質素優良，亦要留意單位業主如何保養，是影響內籠的關鍵，不同單位的狀況可以相差很大，故此，驗樓時謹記要檢查清楚，尤其是再裝修過的單位。