2018-09-28
經濟日報
美國宣布加息四分一厘，香港有銀行隨即宣布上調最優惠利率（P），其實市場正不斷作出變遷，有心買賣物業的人必須緊密留意各項因素的變化。
不知不覺，樓花市場的結構性改變是最大的，空置稅令發展商賣樓由本來的悠長限期變得多了一條時限的紅線，而「娥六招」中規定發售不少於預售樓花同意書涵蓋住宅單位總數的兩成，也令唧牙膏的方式大減。而近日新盤上源發售，中資發展商以French cut（薄切），即發售價與成本相對接近，極可能是第三股的改變衝擊，大量引入中資到本港市場，是前特首梁振英的政績，增加市場競爭對手，加上中資較薄盈利的銷售手法。
上源及將軍澳日出康城LP6銷情的情況，我們會看到樓花的減價勢算是初步出現了，的確之前香港銷售樓花是出現跳價的常態的，過去兩年多的時間裏（今年9月對比2016年8月），屯門樓花價格的升幅逾8成，根據祥益指數，同期的屯門二手樓價升幅則約5成。中資發展商若持續普遍採用「薄切銷售方式」賣樓的話，樓市將受影響。
未來樓價走向 還看資金進退
不過，看官請勿忽略，影響樓市最大的因素其實仍然是貨幣（包括現金流），香港近幾個月樓價上升的形勢可以喘定，是因為09年資金不斷湧入香港的趨勢略有靜止，未來樓價上升或最大的引力，其實還要看資金於香港的進退。
環球量化貨幣最後應如何「收科」，最後必須要各國在互信下一起縮表才能終結。世人只知貿易戰會令經濟受損，因而擔心樓市下跌，卻不知貿易戰更傷害各國互信，令環球量化貨幣走向漫長的常態，令資金日益氾濫。
而我們M3由4月底的14.4萬億港元去到最近的14.037萬億港元，我們只是減少了2.5%的。這些數目如果對比港元追隨美元的升值率9%（與人民幣計算），其實未算是資金有流走及減少的趨勢。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 專家論市