2018-09-28
經濟日報
各大銀行宣布增加最優惠利率，有業界人士認為，對初次置業人士的影響較大，某程度上會增加他們的考慮因素及減慢其入市信心。唐榮認同，最影響細樓市場的，應該是不確定性。
從表面數字看是次加息0.125厘，若以25年還款計，業主月供約增多1.4%，每100萬元按揭額只增加63元。對只有一注錢、供樓掹掹緊、年期要用到盡的業主、相信還是會帶來一定影響，尤其是這次美國加息0.25厘，香港未有跟足，那是不是未來香港跟美國加息都只是加一半？是不是製造了追加的空間？香港都會持續跟加？這些都可能是香港十多年來首度再加最優惠利率帶來的疑問，由從來不關注供樓利息，到重新學習留意供樓利息走勢，結果是無人能夠提供較肯定的答案，這就增加了市場的不確定性。
加息節奏難測 樓市添不確定性
另一點是加最優惠利率，樓按利率大約是2.375厘，翻查資料，430平方呎以下細單位的回報率大約在2.6%回報，如果持續加息，再加兩次每次0.125厘，理論上在細單位市場將引發供平過租轉向租平過供的話題，而對近年爭搶細單位的投資者來說，或會多一重考慮。
過去唐榮已多次提及，歷史顯示，連續加息3次，每次0.25厘，大約是0.75厘，對樓市影響才會由心理變成實質，近日亦有證券行提出，市場需要連續加息3次，才會認真相信一個持續加息的周期已開始。今年底美國及香港加，明年再加3次，香港每次都跟加，大約是明年上半年，已累積3次加息，加息對樓價實質影響終浮現。當然，若以息率計算，每次只加0.125厘，就要累積6次加息。附表資料曾多次引述，可以作為十多年前加息期樓價表現的參考。
資助房屋陸續推 勢帶來競爭
昨日銀行界亦表示，預期除加息外，貿易戰的影響亦會令本港經濟增長將由今年的3至4%，放緩至明年的2至3%。經濟放緩對就業市場屬不利影響，同時將緊扣着上車盤市場的表現。
昨日中原地產一份報告亦指出，截至於2018年8月的統計，2019年落成的新盤，貨尾有2,745個。其中按房型分布如下：開放式及1房新盤貨尾有928個，有新界中小型住宅樓花新盤推售，估計未來幾個月開放式及一房新盤貨尾數字將會被推升，可以達到2,000個水平。同樣未來半年，又是大量資助出售房屋登場的時候，對私人細樓市場帶來競爭。
2019年年中以前，可能是細樓最關鍵時刻。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論