農曆新年前，有投資者以2.47億大手購入觀塘凱滙20個單位，引起市場哄動，為何樓價下跌仍有投資者掃貨？相信投資者主要看好中細價單位的租務前景。
根據凱滙成交紀錄冊顯示，投資者以一約多伙形式購入凱滙2期20個高層兩房單位，實用面積介乎522至607平方呎，成交價逾2.47億元，平均每伙約1,237.7萬元，以總樓面11,750平方呎計，成交呎價約21,067元。若以同區指標屋苑觀月•樺峰作參考，現時租金每平方呎約37至40元，租金回報約2.1至2.3厘。由於凱滙更貼近港鐵站及設施相對齊備，預期日後租金可睇高一線，日後呎租只要升至55元，投資者租金回報可達3厘以上，相對九龍區豪宅租金回報更理想。
中小單位租金回報 遠超豪宅
手持2.47億元資金，在九龍區的確有不少豪宅項目可供選擇，但是豪宅租金回報則遠遜於中小型單位。以九龍站一帶新晉豪宅為例，租金回報一直跑輸大市。例如一名投資者2018年初以公司名義購入天璽天鑽璽2個高層大單位，造價超過1.8億元，兩個單位上月份別以11萬及11.3萬元租出，呎租79及83元，屬於稍高於市場租金水平，但是投資者所享租金回報僅1.4厘及1.5厘。若按投資者以4成借貸分25年攤還，月供逾30萬元。感覺上，每月要補貼約10萬元予租客住樓。
即使在港島區，豪宅新盤的租金回報同樣不理想，例如西半山璈珀低層A、B室，面積分別為2,665及2,452平方呎，投資者早於2015年以超過2億元購入單位，並於上月分別以13.5萬及14.5萬元租出，租金回報約1.5至1.8厘，遠遜於同區中小型單位的租金回報。
二手轉售更易 少見大量蝕讓
由於豪宅單位租金回報愈來愈不理想，近年不少實力投資者轉戰中小型單位市場，例如有投資者在2017年底，斥資2.1億元，掃入西營盤新盤瑧蓺25個單位，售價548.5萬至1,168.4萬元，平均每伙857萬元。而當時同區細單位呎租約65元，至去年年底瑧蓺入伙，同區細單位呎租突破80元，該名投資者以548.5萬元購入的低層D室，實用面積213平方呎，以1.75萬元租出，呎租82.2元，租金回報3.8厘，比豪宅單位的回報高出1倍。
除了租金回報相對穩定外，中小型單位二手轉售相對容易，近年絕少有入伙新盤出現大量蝕讓個案，相信亦是投資者的考慮因素，反而豪宅項目例如上水天巒、大埔比華利山別墅則屢錄蝕讓個案。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論