為豪宅新盤劃界

地產建設商會日前公布最新指引，日後只有1,076呎以上的單位、特色戶才可以招標賣樓，根據政府的落成量數據作參考，意味一手市場能夠以招標賣樓的單位，佔整體市場約1成。 一手新盤大規模招標兼引入高額回贈，銷售手法引起市場爭議。據本報日前報道，地建會宣布以單位面積作為界線，實用面積1,076平方呎或以上的單位（即D、E類）被視為豪宅，以及連平台、天台或複式單位等特色戶，可以推出招標，而實用面積小於1,076呎（即A、B及C類）的分層單位，全部都要以發價單形式賣樓，措施將於6月1日生效。 特色戶逾千呎單位 才可招標 唐榮根據差餉物業估價署的數據，來計算日後可以以招標形式銷售的單位佔比。據數據，今年預計落成量的單位共有20,415伙，A至C類的中小型單位屬市場主流戶型，佔18,693伙，佔整體92%，至於D、E類的豪宅單位，則只有1,722伙，佔餘下的8%。 2020年又如何？明年預計落成單位共有20,200伙，A至C類單位佔約18,800伙，佔整體93%，D、E類單位則只有約1,400伙，佔餘下的7%。 若根據地建會的最新指引，即使連同每個項目小量特色戶計算，推盤日後能夠以招標發售的單位，佔一手新盤供應不足1成，此比例唐榮認為尚算合理。而且，以面積大小作為標準來定義豪宅，相比起樓價或地區都較為客觀，地產業界容易參考，接下來當然要視乎其他發展商如何跟隨商會指引。 事實上，唐榮並非反對一手樓以招標形式賣樓，只是大量新盤均採用招標方式出售，且個別樓盤招標手法，亦出現容易讓人詬病的地方，例如早前新界區一個逾千伙的大型新盤，透過招標形式再加上高額回贈的賣樓方式，即使成交紀錄冊上的成交價，亦非單位的「實際」成交價，因為尚未計算回贈予買家的優惠，是故令市場難以、甚至無法解讀單位的成交價格資訊，到底發展商是原價？減價？還是加價？都難以判斷。這種新盤銷售，較難為市場提供參考作用，又或錯誤解讀。 招標＋高額回贈 難供市場參考 當然，即使是透過價單並公開形式銷售，亦並非十全十美。舉例，去年元朗區一個新盤開賣，雖然是透過價單形式並抽籤公開發售，但發展商並無把散客時段細分成多個組別到場揀樓，而是讓所有散客同時到場，「製造」了萬人空巷搶樓的場面，在此情況下，買家或受市場情緒影響而作了非理性的入市決定。 唐榮認為，發展商盡可能減低招標單位銷售的比例，以及避免使用易令市場資訊混淆的回贈方式，增加市場的透明度，對有意置業的普羅大眾實屬好事。 當然這個新盤面積劃界，唐榮認為潛台詞亦與一手空置稅有關。不同於與民生、市民需要有關的中小型住宅，發展商正全力為豪宅新盤爭取較大的空置稅空間，地建會自發的提出1,076平方呎，自然是為豪宅劃界，以面積為豪宅與非豪宅作出區分。 撰文 : 唐榮