二手樓價 仍未回穩

樓價經過接近半年的調整，究竟跌定未？短期而言，仍要看二手小陽春會否出現，發展商定價取態、以及二手樓價指數表現。如果三大因素同步向好，反映樓市調整，有機會完成。 嘉湖山莊2房 售價重現5字頭 二手造價有低位回升迹象，以指標屋苑天水圍嘉湖山莊2房戶為例，近日一個望開揚景觀高層2房戶，面積449平方呎，以508萬元沽出，屬於屋苑近3個月，2房樓價首度重現「5字頭」，大約是返回2018年3至4月份水平。 樓價能否持續回穩，甚至回升，首先要農曆新年後小陽春情況。參考去年數據，購買力會於2月農曆新年後爆發，以10大屋苑交投看，去年3月及4月成交量，均超越200宗。 以今年情況來說，個別屋苑如鴨脷洲海怡半島，承上月旺勢，2月份已錄8宗成交，較上月同期1宗急增。另外，1月份10大屋苑成交量按月升8成，達184宗，反映出買家入市信心增加，加上早前平價盤源消耗後，二手樓價開始回穩，料亦有利3月及4月份二手小陽春出現。 關注新盤定價銷情 CCL走勢 即使二手小陽春出現，但長遠樓價走勢，仍然要看新盤定價，皆因新盤及二手樓價，一直存有互雙牽動的關係。據美聯物業的數據顯示，去年第二季新盤溢價（即新盤與同區二手屋苑樓價差異）幅度，最高曾達到20.7%，亦成為二手樓價急升的動力之一。不過，上季一手新盤的溢價收窄至僅約2.5%，可見出新盤低開，而二手小業主亦難以一個較理想價錢沽樓。 故此，一個具指標性的大型新盤定價及銷情，對二手樓價有必然的影響。而農曆新年後，焦點新盤包括南昌站匯璽III，以及日出康城第7A期項目，兩個項目涉逾千伙，假設兩個項目定價及銷情，較市場預期中高及理想，勢必帶動二手樓價回穩。第三，如以數據走勢分析，可參考中原城市領先指數CCL，假設未來2至3個月，指數可以保持於一個穩定水平橫行，而勢頭又未有再向下的迹象，可視為一個樓價有支持的訊號。而據最新中原城市指數CCL顯示，最新報169.95點，重返2018年2月水平，連升2周只0.4%後，按周回落0.53%。 如果上述三大因素，可以同步出現，即可視為二手樓價回穩。不過，受制於外圍經濟不穩定，以及本地股市表現波動，樓價會否出現2018年，半年間急升1成的情況，相信機會不大。 撰文 : 唐榮