2018-12-11
星島日報
樓市自八月高峰回落後，觀望氣氛濃厚，部分市場人士發出要求政府「減辣救市」的呼聲，不過行政長官林鄭月娥昨日一口回絕。最近有市區全新樓盤開售反應不俗，美國聯邦儲備局加息態度愈來愈「鴿」，略減樓價下跌壓力，更有業界人士估計明年樓市或現「小陽春」，因此，太快「減辣」可能令政府為樓市降溫的努力前功盡廢。
樓市從低位回升以來，政府已經針對炒家、非首置人士和非本地人士等，三度推出各種印花稅「辣招」，金融管理局亦多番要銀行收緊按揭，仍然未能阻止資金氾濫刺激資產市場升值，到今年夏天才出現轉勢苗頭。
差餉物業估價署最新數據顯示，今年十月住宅樓價指數報三百八十點三，連跌三個月，而且跌幅一個月比一個月大，連向來抗跌力較強的藍籌屋苑亦難倖免。樓市交投比前淡靜，發展商要增加優惠來變相減價促銷，二手業主更是明碼劈價，個別投資者買樓不足三年，寧付雙倍印花稅都急於脫手，開始有人希望政府「減辣」。
住屋需求強 只轉買為租
不過，林鄭月娥着有這樣「幻想」的人「可以慳返」，指樓價雖然回落了百分之三點七，但是遠遠未能抵銷今年以來的升幅，更遑論她上任以來的升幅。根據指數推算，自從她去年七月上任以來，樓價已經升了百分之十三，今年以來亦升了百分之七點八，除跑贏通脹之外，市民的供樓負擔指數亦升破紀錄。
再看樓市氣氛，觀塘市中心全新盤首批單位以保守定價開售，反應不俗，入票認購者佔三、四成是投資者，投資者覺得這個樓盤容易租出，固然有樓盤本身的因素，還因為整體租金市場仍然暢旺，差估署樓價指數下跌，租金指數卻連升九個月，反映市場的剛性需求，有居住需求者轉買為租。如果當局此時「減辣」引起樓價復升的預期，部分人士可能重投買樓市場。
加息舒口氣 貿談多變數
至於國際大環境，歐美和中國都面對經濟增長放緩的風險，勢將放慢抽資步伐，部分經濟體還可能向市場釋放資金，救企業來保就業。美國最新職位增長數據遜預期，聯儲局主席鮑威爾上星期形容，目前的利率已經很接近毋須再加息的「中性水平」。雖然仍然較多人不排除聯儲局下星期會加息，不過，絕大部分人都覺得聯儲局明年會進入觀望期。
美國放慢加息甚或停止加息，減輕資金撤離新興市場的壓力，本港近來已經不見金融管理局要入市挺港元匯率，本地銀行繼續「水浸」，有銀行家已經表明：就算美國下星期加息，本港銀行未必跟隨。
不過，一些不利樓市的重大因素並未全消，尤其是中美貿易談判，變數仍多，如果鬧僵，貿易戰升級，將衝擊全球金融和資產市場，如果達成協議，恐怕又會為市場加熱。現時本港樓市未脫好淡爭持的狀態，需要港府「睇定先」，「加辣」和「減辣」皆非其時。