愈細愈貴 愈升愈有

翻開差餉物業估價署的香港物業報告2019，其中一欄是A類，亦即431平方呎以下單位的落成量，這個數據有特別加入納米戶、215平方呎以下單位的數據，這類單位預計在今年將會是落成量高峰。 附表是215平方呎單位的落成量變化，這類納米戶若依照市場預測，今年將會是215平方呎以下單位落成量一個高峰期，唐榮翻查了自1984至今的落成量數據，其中80年代有頗多納米戶發展，唐榮估計是小型唐樓拆卸後的小型地盤發展，90年代每年僅約百餘戶，到2000年曾有282伙落成，屬較高數字。2007至2012年間，是納米戶偏少的年份，2013年起，納米戶似有回升迹象，2016年，215平方呎以下單位落成量急增至206伙，是2000年以後新高，亦再度突破200伙，2017及2018年是500伙以上，到2019年有機會突破千伙水平。 納米戶落成量 今年或逾千伙 同時，愈細愈貴的情況持續，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年首4個月新盤售出約7,634伙（包括全新盤及餘貨），當中高達45.4%為實用呎價逾1.5萬至2萬元；其次為實用呎價1.5萬元或以下單位，佔約27.1%；至於逾2萬至3萬元則錄約23.1%；而餘下僅約4.3%為逾3萬元單位。 首4個月售出約7,634個新盤單位中，若以面積劃分，當中以實用面積400平方呎或以下佔最多，錄約40.3%，當中包含納米戶；實用面積逾400至600平方呎亦佔約33.2%；至於逾600至1,000平方呎約20.1%；而餘下約6.3%為逾1,000平方呎單位。 而愈細愈貴顯現在新盤的價位上，附圖的美聯報告顯示，若將首4個月售出單位按不同面積劃分，當中實用面積400平方呎或以下單位的平均實用呎價約19,333元，較逾400至600平方呎的平均實用呎價約15,888元高逾2成，亦比起逾600至1,000平方呎單位的平均實用呎價約17,858元高出逾8%。 至於供應較少的逾1,000平方呎單位，細單位的呎價唯一輸的只有千呎以上的豪宅，今年首4個月平均實呎接近3萬元。 唐榮再翻舊資料，今年首3個月計，400平方呎以下單位平均呎價是18,694元，到了首4個月合計，細單位平方呎價是19,333元，顯示這類細單位的均價正持續向上移動中。 撰文 : 唐榮