2018-12-11
經濟日報
踏入12月，不少市場人士均對來年樓市作出預測，有估計微升的，有估計大幅下挫，當然，暫時最多估整體樓價跌3成。
上周有代理行表示，近期樓市交投跌，樓價亦調整，主因是受中美貿易戰影響，市場難以估計走向，影響業主及買家信心。中美貿易戰停火90日，相信屆時市況漸為明朗，明年上半年樓價跌1成，而當樓價由今年中高峰期，下跌至明年中約3成，調整過後漸有承接力，故屆時樓價漸平穩。息口因素已獲消化，明年加息對樓價影響不大。
倘跌3成 水平回到4年前
樓價跌3成是甚麽概念？這樣唐榮想起早前為一篇文章整理的資料：
樓價高位在2018年7月出現，差餉物業估價署私樓價格指數的歷史高點為394.8點，其後出現調整，截至今年10月跌幅為3.7%。
相較1997年高位，樓價升幅高達125%，比翻一番更多。如果與本世紀低位，亦即2003年比較，今時樓價上漲幅度更高達567%。又如果把這一次樓市升浪從2008年金融海嘯低點起計算，升幅同樣高達272%。
那高位跌3成是甚麽概念？唐榮找到差餉物業估價署的資料顯示，如果跌3成，樓價指數由394.8點回落至276.3點，由於樓價上上落落，可以標示出兩個時間點。
未見暴跌基礎 料跌幅約2成
附上的圖表顯示，若跌至276.3點，可以視樓價跌至2016年5月水平，當時樓價指數為275.8點；又或者樓價跌至2014年11月，當時指數報274.1點，換言之，整體樓價大跌3成，代表樓價回到4年前左右。
不過，整體樓價跌3成，其實是僅次於1997至2003年的樓價跌幅，亦遠超2008年金融海嘯，暫時唐榮仍未看到這種暴跌基礎。唐榮維持原有的估計：
•2015年樓市呈升幅收窄的變化：2014年12月樓價指數是278.3點，其後曾升至2015年9月高位306.1點，至12月又回落至285點，換言之2015年升幅由10%收窄至2%。樓價往後再跌至2016年3月的271.4點，較高位低約下跌11.3%。
•2008年集中在半年內急跌：金融海嘯，2008年6月樓價指數126.6點，至12月跌至104.8點，跌幅為17.2%。
•2018下半年的市況及經濟環境、外圍氣氛，較2015年遜色，但又遠不達2008年的恐慌性級數，那麽11.3至17.2%的跌幅，估計是這一輪樓價調整的範圍。唐榮多計算了樓價跌兩成的水平，樓價指數將跌至315.8點，大約是回到2017年2月，當時是314點左右的價格指數。
撰文 : 唐榮