2019-02-12
經濟日報
過去數年，香港物業投資者遇到最大的難題是欠缺高回報的物業投資，因而接獲不少投資者的委託要求研究另類資產如共居空間、長者房屋、教育中心、數據中心、自存倉及車位，探究其投資潛力。
不過，在投資者憧憬利用這些另類資產為物業升值的同時，如業主知悉物業具升值潛力也往往會迅即提高叫價，因此投資者未必能賺取更高的回報。直至今年樓市踏入調整期，情況或有所改變，業主叫價不如以往般進取，投資者可望有機會以較低的價格收購物業，發展另類用途獲取較吸引的回報。
學生宿位缺 共居空間潛力大
綜觀各項另類資產中，以共居空間、數據中心及停車場最具投資潛力。現時不少共居空間的住客為內地來港升學的學生。根據政府估計，香港2018/19學年欠缺13,600個學生宿位，共居空間正好能滿足這批學生的需要，可見市場潛力龐大。
過往有不少劏房被包裝為共居空間名義出租，實則環境不如理想。一個擺放兩張雙層床的房間，每個床位月租為3,000元。不過，近期市場已出現不少高質素的共居空間，具備獨立房間、裝修時尚、附設獨立浴室及洗手間。
共居空間其中一個不可或缺的元素，就是設有社交及娛樂空間，提供機會讓住客互相認識、溝通與交流，還可幫助新來港人士建立社交圈子。因此，這類高質素的共居空間可以吸引到願意付月租達1.8萬至2萬元的租客。
雖然每月預算低於1.8萬元已經足以租用一房或兩房單位，但不少內地學生只留港9至10個月，難以簽署一般為期兩年的租約，而共居空間租期短及靈活，因此，不少租客願意以較高的租金租用共居空間。從社交網絡及線上遊戲的普及程度，我們便可想像數據中心的發展前景。香港發展數據中心佔有先天優勢，不僅可免受地震等天災影響，加上香港的電訊網絡發展完善，設有12個與外界連接的海底電纜系統，具備發展數據中心的條件。
香港唯一的問題是欠缺可發展數據中心的地皮，現時有投資者研究將凍倉改建為數據中心，凍倉的負重能力及供電設備與數據中心的要求相若，若成功改建可望長遠帶來更多發展機會。
政府以控制車位供應的方法來限制私家車數目，可是在2007至2017年間領牌的私家車數目大增48%，但私家車車位的數目僅增加9%，嚴重車位短缺的問題導致車位價格顯著上升。現時政府改變此政策的機會極低，變相支持提高車位價格。
撰文 : 馬安平 仲量聯行研究部主管