2018-09-27
經濟日報
銀行加息步伐不斷逼近，對供樓人士威脅也逐步上升，尤其是透過高成數按揭入市的新盤買家，面對供樓壓力肯定比通過壓力測試入市的二手業主大，所以適宜盡早作出部署。
今年下半年有大量新盤入伙，粗略估算涉及單位數量接近1.4萬個，大多數是2014至2016年間發售，當時不少項目均提供審批寬鬆的高成數按揭吸客，地產代理之間笑稱發展商提供「呼吸PLAN」，意思是只要買家有身份證及有呼吸，便借錢給予買家置業，不問買家收入證明，也不用通過壓力測試，例如將軍澳海翩滙（857伙）、紅磡環海．東岸（1,008伙）、荃灣柏傲灣（983伙）等大型項目，當年推售時均有提供高成數按揭方案予準買家選用。
加息逼近 高成數按揭宜早應變
當中最為人熟悉的是紅磡環海．東岸推出的「開心直通車計劃」方案，準買家支付樓價5%首期便可入市，然後以俗稱「滴滴金」方式供款，在收樓前每月供樓價0.35%，計劃特別之處是，買家毋須提供入息證明，餘下最多約85%樓價可全數向九建旗下財務公司申請一按或二按貸款，吸引接近640名買家採用相關方案。
項目原本定於今年8月收樓入伙，但最終押後至11月份。但發展商於7月份已經通知買家「滴滴金」供款到期，準備進入直通車，但利息相當高，首年P（以5.25厘計）減0.5厘，即實質利率4.75厘，第2年開始P加0.75厘，實質利率6厘。若銀行9月加按息，直通車利率變成5厘及6.25厘，比正常銀行利息高1倍以上。以項目一個296平方呎1房單位為例，業主當年以約550萬元購入，「滴滴金」月供約19,250元。若直通車按揭，即85%包借，首年利息5厘，分25年攤還，每月供款急升至27,330元。
所以近期不少具備供款實力的買家，紛紛轉按至正規銀行按揭，上述單位便成功通過壓力測試，向銀行承造8成按揭，全期利率P減2.9厘，即使銀行加息後計，實質利率為2.6厘，同樣以25年供款計，每月供款21,209元，比直通車方案少供逾6,000元。
有前線地產代理透露，當年透過「開心直通車計劃」入市的買家，本身是無法通過壓力測試買樓，要成功轉入正規銀行的確有困難，但坊間仍有不少息口相對較低的財務機構，不妨一試。
根據經絡按揭資料顯示，5月份發展商承造樓花按揭佔比曾升至32.9%，按月大升逾5倍，而今年第二季發展商承造樓花按揭佔則達到17.4%，比首季的6.5%及去年同期的12.4%分別上升1.68倍及40%，創出有紀錄以來的新高。反映不少買家持續採用審查寬鬆的高成數按揭置業，往往容易忽略長遠的加息危機。
有銀行界的朋友透露，近月銀行先後收緊按揭優惠條款，變相已加息0.2厘，但銀行目前仍積極吸納樓按業務，尤其轉按業務是主要競爭市場，不少銀行提供借貸額1.8%至1.95%的現金回贈吸引轉按人士，呼籲早年以高成數入市新盤的買家及早作出轉按的部署，以減輕加息帶來的衝擊。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論