2018-12-10
明報
【明報專訊】香港樓價是否合理，多數人都早有答案──當然不合理，亦當然大大偏高。顧問公司Demographia的年度住房可承受度調查早已家喻戶曉，該報告以樓價中位數除以住戶入息中位數作為樓價足否可承受的指標。根據2017年的數據，香港以19.4倍在293個地區中不但成為樓價最不可承受的城市，還大大拋離次名澳洲悉尼的12.9倍。
不少人說：「香港房價高是因為地價高。如果地價低一點，樓價不也就可低一點嗎？」
這說法不能說全錯，但也不能說全對。如果廉價地充沛，供應源源不絕，樓價確是升不了多少。但如果廉價地賣出去就斷市，以廉價買到地皮的發展商肯定不會以廉價賣樓，只會以市價賣樓賺大錢。相反，如果發展商以高價投得地皮，但樓市轉勢，亦不得不大幅減價求售，香港其實出現過樓價低於樓面地價的情况。
或有人會問：「既然經濟學者都說樓價由供求決定，何以供求可以一夜之間突變？」
發展商劈價求售之時 樓價可低於地價
表面上，市民住房的需求不可能一夜之間突變，住房的供應更不可能一夜之間突變。然而，住房不是消耗品，而是附有投資價值的資產。如果大家對前景轉為悲觀，並估計樓價可能下跌，潛在買家會退縮，同時潛在賣家會現形。所謂潛在賣家是指有業主一直觀望，在樓價節節上升時不願沽出，但見到樓市有機會轉勢就改變初衷。潛在賣家持貨可說也是一種需求，經濟學者稱之為Reservation Demand（保留需求）。可見信心或預期的改變在樓市作用巨大。
現時本港樓市已轉勢，關鍵的因素是預期的改變。然則什麼東西促成這改變呢？
東大嶼改變願景 影響樓市投資價值
我們可以肯定不是因為利率攀升。先前的利率上升均在預期之內，不足以改變人們對樓市的預期。筆者認為，貿易戰演變成美國打壓中國的勢頭及股市大幅波動，應是最直接的原因，而一手樓空置稅相信也有一定的角色。一手樓空置稅絕對會對發展商投地的出價產生負面影響，特首林鄭月娥說摸不着頭腦，反映她不了解樓市的運作；而發展商投地的出價下跌亦會影響住宅買家對前景的看法。
還有，大家不要低估所謂遠水不能救近火的東大嶼填海計劃。其實，該計劃徹底改變樓市的願景，亦因而必會影響樓市的長遠投資價值。
樓價總是反映預期，如果土地供應長遠不足，樓價低反而不合理。