2019-02-11
經濟日報
早前中原地產發表報告，指2018年一手住宅平均每宗成交價破紀錄，唐榮再找來資料，發覺近年一二手樓價有種微妙平衡，今年有可能被打破。
先看看中原地產研究部報告，2018年登記一手私人住宅買賣合約，平均每宗1,459萬元（見表），數字連續三年上升，兼連續兩年創歷史新高。2017年是1,313萬元，2016年是1,129萬元。上次新高是2011年，每宗1,270萬元。2018年有較多豪宅新盤亦推升一手平均價。
近3年一手價格 遠高二手7成
2018年全年登記一手私人住宅買賣合約15,458宗，總值2,255.46億元。數字按年分別下降16.4%及7.1%，即使下半年樓市調整，新盤銷售欠佳，但2018年新盤銷售金額，仍然是歷史次高，2017年是歷史最高，有2,428.83億元。2018及2017年兩年，新盤銷售金額均超過二千億元水平，是有紀錄以來最多。
唐榮再找來土地註冊處的數字，包括一二手住宅，附表是近五年平均每年每宗成交價格，價格與上文統計有輕微出入（估計是統計樓盤略有不同），不過整體趨勢相若，一手是2016至2018年持續上升，二手平均每宗價格則是2017及2018年連續兩年上升。
值得留意的是，近三年，一手全年平均每宗價格均是高出二手約70餘個百分點，唐榮有理由相信，一手定價好大程度參考同區二手的成交價，發展商過去三年對一手保持樂觀，而且深信定價高於二手價位，仍足以搶奪整體私人住宅市場客源，由於過去三年市場相對穩定，息口低企等等，這種定價策略從未改變，分屬不同的發展商均有相若的觀察下，大家有志一同以高出二手某個水平推出，結果平均下來，三年樓價持續上升，而三年的一手平均價高出二手價的百分比均處在相當接近的水平，由72至76%。
金融市場動盪 發展商改策略？
如果根據上表，還有兩個有趣的現象，第一個是2014年，一手高出二手幾乎近1倍，相信原因是當時較少規管措施、較多非本地買家，大量投資者追捧一手，發展商更勇於開價，結果出現一手大幅拋離二手。
另一個是緊接的2015年，辣招疊加、金融市場欠佳，當年下半年樓價下跌、成交轉靜，唐榮認為，有理由相信當年發展商要在較困難的時候賣樓，一定要是針對二手價格，結果一年下來的平均價，便出現近年罕見的，一手只高出二手47%的現象。
唐榮估計，2019年由於同樣屬金融市場動盪的年份，今年開首亦看到發展商針對二手的定價策略，所以，過去三年較穩定的一手大幅高於二手七成的局面好大機會改變。
撰文 : 唐榮