2018-12-08
明報
【明報專訊】反映二手樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌10周創最長連跌紀錄，當然有說指數約兩個半月才累跌了5.25%，而由8月最高位計也只是跌了6.3%，不過這是平均數，其實根據戴德梁行統計，一些屋苑如沙田第一城的樓價，原來已較8月足足跌了20%，而太古城也較最高位跌了15%有多！
戴德梁行更加指出，今次沙田第一城和太古城的樓價下跌速度，原來為有紀錄以來最急（圖1及圖2）。大家應該記得，數月前不少評論還對股巿早已大跌不以為然，對政府推出包括空置稅的「娥六招」嗤之以鼻，更說什麼「剛需」強勁，幾可對任何利淡因素抗衡，不過筆者也早說所謂剛需可以話變就變，絕不可靠。
第一城太古城樓價跌速歷來最急
其實，如頭腦冷靜便知香港樓價確已過高，香港可能追落後加息，供應在增加，再加上中美爆發貿易戰，樓價調整乃是必然，那些說什麼樓巿零泡沫，又或假跌的言論，聽聽便算，問問那些倡導零泡沫或假跌、叫人安心高追買樓的「高人」，究竟這幾個月有沒有高追入巿？相信會得到十分有趣的答案。
筆者周初與人稱「樓神」的長實（1113）執董趙國雄，以及樓巿KOL湯文亮博士一起飯敘，大家談起對樓巿最新看法，趙樓神便說現在和湯文亮的看淡脗合，認為貿易戰不會輕易解決，對經濟的不利影響會愈來愈明顯，樓價也會繼續調整，一些樓盤尤其納米樓更可能要跌足三成。
言猶在耳，翌日信置（0083）便以屯門價開售觀塘新盤首批單位，訂價較之前東九龍啟德的新盤價足足低了三成，趙樓神可說是開口中，他還說去年公司已覺得樓巿不對路的加快賣樓，足足套現了500多億元創了歷史紀錄！其實，長實何止賣了大量住宅，還以402億元售出持有的75%中環中心權益，現在擁有大量現金的穩坐釣魚船。
說到信置日前以低價每呎1.7萬元開售觀塘新盤，而該公司同一時間亦公布投得大嶼山地皮，每呎樓面地價也要1.7萬多元，乃歷來大嶼山第二貴地，巿場隨即議論紛紛，說為何觀塘盤賣大包，但在大嶼山卻以高價搶地？
信置大嶼山買貴地 助促銷觀塘盤
有朋友分析，觀塘樓盤單位數以百計，涉及金額數百億元以上，要在跌巿清貨開價自然要克制，而大嶼山地皮金額只是2億餘元，就算買貴了，日後要蝕也不會蝕多少，卻可以營造大嶼山離島地價也要1.7萬元，觀塘巿區地鐵盤也只是賣1.7萬元，是否更抵買？
近期樓巿出現調整，大家都擔心如果息口向上，會是更加不利，但其實就算息口向下，也不一定是有利經濟、股巿和樓巿，就如周二美股道指大跌800點，同一時間美國息債也是明顯走低，而當時竟出現美國的5年期和3年期債息同低於2年期債息的倒掛現象，有說這才是觸發美股大跌的真正原因。
美經濟倘衰退 港股樓同受影響
一般而言，長債息都應該高於短債息，因長債還款期長，涉及風險較高，自也應收取較高息率，但若長債息竟也低於短債息，便可能是巿場預期過了一段時間後經濟會明顯轉差，所以不願借長錢去長期投資，則便可能出現經濟衰退。
不過，巿場一般會以10年期債息會否低於2年期債息的倒掛現象為指標，現在雖然美國5年期債息已低過2年期和3年期債息，但10年期債息仍略高於2年期債息0.123厘，只是這樣窄的息差也可隨時變負數而出現倒掛，而過往統計顯示當美國10年期和2年期債息出現倒掛，一般一至兩年後便會出現經濟衰退。如美國經濟真的衰退，則就算中美的貿易戰解決，中國的出口和製造業也未必有得益，甚至繼續受壓萎縮，而以香港經濟和中國經濟的密切關係，中國出了事，大家認為香港的股巿和樓巿可不受影響嗎？
與美息比 港長短息差更窄
當然，也會有人說美國的事相當遙遠，那香港又如何？如看看香港的孳息曲線，雖然較6個月和1個月前的孳息曲線明顯下移，看似長息向下似是好事，但香港的10年期和2年期息差只有0.093厘，較美國更窄，即孳息曲線更平坦（圖3），那是否香港較美國更容易出現10年期債息會低過2年期債息的倒掛現象，即較美國更容易出現衰退？如此，香港的業主和物業投資者，可能要更加小心！