2019-05-09
明報
【明報專訊】本港住宅樓市近日氣氛轉趨熾熱，在剛過去的周末共錄得逾1200宗新盤成交，發展商亦加價加推單位。安泓投資研究總監馬偉信昨日接受專訪，在旺市中提醒投資者要留意潛在風險。他分析，近年本港樓價大漲小回，原因之一是美國聯儲局保持息口在相對低的水平，而本港奉行聯繫匯率，港元與美元掛鈎，環球資金於是湧港追捧實物資產；但向前望的話，由於美國近月公布的經濟數據優於預期，聯儲局短期內減息機會不大，貨幣政策或轉向鷹派，可能促使資金從本港流走，再次令樓價調整，故馬偉信目前對港樓謹慎，亞洲房託或更有投資價值。
在中美貿易戰陰霾未散，以及憂慮美國持續加息的情况下，市場在去年底至今年初普遍看淡港樓後市，惟本欄期內訪問多名專家均預測樓價難以大跌，甚至有機會掉頭回升（見表），結果反映二手樓價整體表現的中原城市指數最新報183.92點，今年以來已回升近7%，距離去年8月歷史高位188.64點亦僅2.5%，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑更預計該指數本季將會破頂再創新高。
一手樓市同樣熾熱，在剛過去的周末將軍澳MONTARA、何文田瑧樺及白石角海日灣II等三新盤齊發，合共售逾千伙，連同其他新盤短短兩日共售逾1200伙，已超過1月全月新盤銷量，打鐵趁熱，MONTARA及海日灣II已宣布了加價加推單位於周內發售。
儲局口風轉鷹 或會收緊政策
在目前一二手樓市熱火朝天之際，本欄今期訪問另一樓市專家、安泓馬偉信提供非主流意見予讀者參考。國際公共政策顧問機構Demographia最新調查，指本港供樓負擔比例高達20.9倍，即樓價中位數相等於家庭收入中位數的20.9倍，連續第9年成為全球樓價最難負擔城市，屬「嚴重負擔不起」，馬偉信認為，樓價對比本地人購買力明顯偏高，原因是過去多年環球資金湧港推升樓價。他解釋，2008年金融海嘯至今逾10年，聯儲局一直維持低息、甚至是零息政策，本港既屬開放型經濟、容許資金自由出入，又奉行聯繫匯率，故環球資金大舉流入本港追捧實物資產。
人幣實際與美元掛鈎 須隨美國收水
聯儲局主席鮑威爾於上周議息會議表示，「目前貨幣政策合宜，認為現時不論加息或減息均沒有充分理據（We do think our policy stance is appropriate right now. We don't see a strong case for moving in either direction.）」，馬偉信分析，與早前市場預期年內減息比較，聯儲局上周的立場已變得相對「鷹派」。他強調，需要密切留意美國貨幣政策如何變化，會否導致國際資金大舉流出本港，「雖然本港住宅仍然供不應求，但對樓價短期影響更大的是資金流向，假如外來資金大規模流走，會更快影響樓價，所以現時我對樓價亦比較謹慎」。
近年內地經濟學家流行一種說法，指隨着愈來愈多內地資金參與本港樓市，其影響力甚至已高於美國貨幣政策；而亦正正由於內地資金泊港，故即使聯儲局自2015年底以來已加息9次共2.25厘，本港銀行去年9月始輕微加息0.125厘，息率低企有利樓市，但馬偉信不同意此一觀點。
馬偉信解釋，從過去多年實際情况來說，人民銀行是將人民幣與美元掛鈎，故美國的利率政策亦間接影響中國的貨幣政策，例如今年首季聯儲局轉鴿暫停加息，內地期內便大舉放水，社會融資增量按年勁升40%至8.2萬億元人民幣；由此路進，假如聯儲局稍後再次收水，亦會影響內地的流動性，同樣對本港樓市帶來冷卻作用。
領展上市至今回報10倍 遠跑贏樓價
由於本港住宅樓價過去一段時間大漲小回，不少港人目前視港樓為最佳投資工具，惟馬偉信指出，領展（0823）於2005年上市以來股價升幅及派息累計回報回報逾10倍，而期內樓價升幅不足3倍，展示投資房託只要選擇得宜，回報可以更勝港樓。
以昨日收市價94.2元計，領展目前市值1987億元，是亞洲規模最大的房託，其在14年前上市時市值不足200億元。馬偉信分析，領展當年上市時主要資產是逾100個公屋及居屋商場及多個停車場，商場主要出租予小店；上市後管理層藉着資產增值舉措(Asset Enhancement Initiatives、AEI)，翻新商場及調整租戶組合，例如引入連鎖快餐店及大型超市等過去較少租用公屋商場的租戶，從而提升租值，並且適時出售成熟資產換入有升值潛力的資產，帶動收入及派息持續上升，支持該房託價格向好。
冠君擁優質甲廈 較NAV折讓四成
馬偉信表示，雖然目前領展息率已跌至2.8厘，但考慮到其日後可繼續藉著AEI提升收入及派息，現時仍具備投資價值。他又說，假如投資者希望挑選派息率更高的本港房託，可以考慮冠君（2778），因為其旗艦甲廈花園道3號吸引不少金融機構及中資機構租用，受惠本港寫字樓市道回升，收入及派息可望水漲船高；而集團管理層去年曾表示考慮出售旺角朗豪坊辦公大樓，若適時高價套現，可望收窄股價與每股資產淨值(NAV)折讓的差距。冠君昨日股價收報6.72元，逆市上升2.3%，較每股NAV 11.418元折讓逾四成。
本港房託以外，馬偉信認為可留意新加坡寫字樓房託，主要原因是新加坡商業地產租金近年已重拾升軌，根據世邦魏理仕數據，2018年新加坡寫字樓租金已上升15%，今年首季再升3.2%，為有關房託收入增長帶來動力。另外，安泓整體而言亦看好亞太區的物流物業房託，可以受惠於區內電子商貿蓬勃發展帶來的新增需求。
明報記者 葉創成