2018-12-07
經濟日報
居屋抽籤後，果然不少購買力回流市場，令本來受居屋凍結效應最深的居屋市場和600萬元以下私樓市場成交回暖。
居屋市場亦開始出現破頂價樓盤了，我不是認為細價樓應該上升，我只是認為過跌的單位應該回到一個合理的調整水平，回流盤令過跌的市場找到谷底，這個是不容置疑。
很多人過分將注意力放在我對樓市預測中的「11月抽籤後600萬元以下私樓會找到谷底」，但是卻忽略了我每次都有評論600萬元以上的私樓，會在明年尾之前都會受到因空置稅而引發的75,000伙（已動工但未銷售的樓花單位）供應所困擾的，近日有發展商表態認為明年樓價個別板塊可以跌兩成。更有樓花地盤號稱以平市價3成出售，顯然樓花市場已經進入了另一個磨合期，但我仍不認為樓花將會結構性大跌，因為樓花的Holding cost（持貨成本），即使息口加空置稅都是遠低於90年代的10厘平均息口。
新市場秩序 樓花未虞結構性大跌
加上投資項目貧乏，未來有實力的發展商將會以持貨成本的相若百分比作減價，也會有一些緊急或者規模較小的發展商偶爾會有較大的減價幅度，正確來說，發展商不是面對劈價市，而是面對新的市場秩序，這個新秩序在明年尾我就覺得會找到了。有人認為現在應該要救市，我認為樓價平一點也是好事，「娥6招」推出後，屯門區450萬元或以下二手放盤量增加了約70%，年輕人已經變得買得起樓。
至於說地產代理的生意困難，我認為是市場上的人海戰術所致，2003年的成交量和現在其實差不多，但當時地產代理只有約14,800人，但是現在是4萬人，如果回復當時14,800人，其實大家都會賺錢。當然作為政府，在任何時間都應該有責任優化樓市辣招，令到按揭是可以令市民有足夠上到車及換到樓的權利，這些的確是這個時候很合適要重新整理的。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁