2019-02-08
經濟日報
回顧去年住宅市場的表現，首7個月的樓價累積升幅約12%，踏入8月主要受預測息口上升及中美貿易戰爆發陰霾而影響市場情緒。
二手住宅成交量開始萎縮，由第三季每月平均3,306宗跌至第四季每月平均僅1,827宗；樓價則由8月份開始至年底累積跌幅逾9%。
另一方面，近年新樓銷情持續暢旺，過去3年共錄得逾5.1萬宗成交，可見樓市逐漸由一手市場主導。事實上，政府自2009年逐步推行收緊按揭成數上限等調控措施，令部分潛在買家難以在二手市場置業；發展商則透過二按計劃持續吸納市場的購買力，當中不乏買家來自首期資金有限的置業人士。
收緊按揭成數 新盤推二按搶客
根據資料顯示，2015年至2018年間一手住宅批出二按的宗數較2011年至2014年增加逾1.6倍；至於透過財務機構承造二按計劃購買新樓的比例可能更高。事實上，當樓價平穩向上時，樓市風險會被低估，但當樓市出現轉勢，採用高成數按揭的業主要承擔的財務風險倍增，甚至會淪為負資產，當中又以納米樓買家的處境最為嚴峻。
過往樓市主要受到按揭成數收緊上限的辣招影響，令市場的購買力集中一手市場。然而，發展商以二按計劃促銷物業，銷情極為理想，而加價推盤的情況頗為普遍，是過去多年整體樓價高企的其中重要因素。
此外，新盤銷情理想令資金雄厚的發展商更積極以高價投地，因此項目開售的價格不斷上調，從而造成樓價屢創新高的現象。事實上，目前樓市面臨下行風險與日俱增，預料樓價面臨調整乃大勢所趨；屆時不但透過二按置業的業主要承擔財務風險，甚至發展商及財務機構亦可能受到牽連。
政府應及早在確認樓市下行周期開始之前制定退市機制，分階段放寬逆周期措施，包括考慮放寬按揭成數上限，引導二手市場增加成交量。另外，政府應全面評估新樓二按市場的風險，糾正扭曲按揭市場的新樓二按計劃，並由銀行重新主導傳統按揭市場，料可減低二按市場受樓價下跌所衍生之風險，亦可締造樓市長遠健康及平穩步伐發展的條件。
撰文 : 許偉國 韋堅信測量師行物業發展及投資董事