2019-05-09
經濟日報
去年5月，唐榮曾撰文，題為《谷升樓價又齊晒腳？》，當時指出多個刺激樓市的因素齊備：
地王效應
2018年，當時新地（00016）以251.6億元奪得啟德商住地王，超過南豐2017年以246億元奪得比鄰商業地，成為全港新地王，樓面地價達1.8萬元創東九龍新高，總投資額達400億元，預計建成後呎價高達3萬元。
2019年，事有湊巧，日前同樣出現啟德地王，由會德豐地產、新世界（00017）及恒地（00012）等6大發展商組成的超級財團，以125.9億元奪啟德跑道區住宅地，每平方呎1.96萬元，較今年初鄰地高13%，成區內新地王，料開售呎價達4萬元。會不會刺激大市？可以說跑不了。
一二手聯動
2018年，首4個月新盤售出約4,435伙，發展商勇於開價，又獲得市場承接的情況下，自然刺激小業主同樣勇於開價，龍頭二手屋苑頻頻破頂，甚至有擴及二線屋苑的趨勢，買家高追一線追不了，「焗」追二線，二手樓價出現推高樓價的循環，同時反過來刺激發展商，有更大的加價空間。
2019年，情況類似，中原地產統計，一手私人住宅成交4月份錄得2,760宗，總值275.6億元，發展商積極推售新盤及貨尾單位，宗數為2016年9月份3,460宗後，創下近3年按月新高。金額亦為2019年1月份282.91億元後，創下3個月新高。
二手私人住宅方面，4月份錄4,643宗共403.0億元。二手交投持續向升，4月份的數字創2014年7月4,809宗後近5年新高，金額則創2010年11月424.9億元後逾8年新高。
一二手成交旺 租金續上揚
翻查2019年首4個月，一手成交高達8,010宗、二手亦有12,578宗，表現相當暢旺。第3點跟2018年又相同。
租務旺
2018年，提到5至8月，一般被視為租務旺季，往績所見，其間整體租金亦會有較佳升幅，為買入物業投資出租創造氣氛，亦為樓價升勢帶來支持，未來數月，要留意租金升勢、市場二手盤源的消化速度，尤其是新入伙租盤的情況，若升幅大，將為樓價加柴添油。
2019年，昨日中原地產研究部一份報告指出，4月份租金最新錄35.8元，按月上升0.3%，連升兩個月共0.6%，未有掉頭回落，確認租金調整結束，兼走勢穩步向升。隨着暑假臨近，短期內租賃市場將進入傳統季節性旺市，租金升幅有望擴大。
2018年5月還指出兩點，包括土地辯論副作用，土地供應不足，讓市民擔心「愈遲買愈貴」。今年又是出奇地相似，港府主動調整公私營房屋比例至七三比，市民同樣相信私樓未來供應將會減少。
下半年現拐點否 股市關鍵
還有加息不似預期，現時加息已不列入影響樓市的因素，唯一與一年前不同的，可能是中美貿易戰的陰影。要留意的是，2018年5至7月樓價繼續上升，終在8月回落，如果所有因素均類似，2019年又會否在多月狂升後，下半年出現拐點？情況一如2018年，金融股市波動，日升日跌使投資氣氛轉弱，終牽連樓市？唐榮相信5、6月，股市表現才是關鍵。
撰文 : 唐榮