2019-05-08
經濟日報
上周，官方樓價指數及中原城市領先指數雙雙出爐。前者較滯後，反映3月私人住宅價格按月上升約2.9%，明顯比2月升幅1.3%高，並已連漲三個月，首季累升5%；後者則為「即市數據」，反映最新一周（4月22日至29日）二手樓價按周再升0.4%，與去年中創出的歷史高位相差只有2.5%。
樓價升勢不止，引起社會熱議政府會否針對樓市「加辣」。友欄《專家樓論》指出，過往幾次推出諸如新印花稅、收緊非本地首置按揭成數等措施，都是官方樓價指數至少連續兩月錄得2%按月升幅之後。
筆者認為，即使政府想「加辣」，但事實是（1）政府的口袋裏真的還有招數嗎？及（2）就算有，需求管理措施能壓得下推升樓市的剛性需求嗎？
印花稅高 首置用家主導樓市
首先，自2016年下旬推出「新從價印花稅」後，即使是本地人買入第二個物業印花稅率達15%；非本地買家稅率更高達30%。財務上分析，本地或海外投資者買本港物業壓根不划算：30%稅率幾乎等於整整2年的淨租金收入！最近的數據顯示，非本地首置買家（包括公司客、內地客、港人投資者）佔整體樓市成交平均只有約1成。換言之，樓市主要由本地首置用家主導。
或有人問，香港哪裏來這麼多「首置用家」？這就是坊間樓市分析的一個通病：集中於聯儲局加／減息步伐、甚至個別發展商推盤部署等短線因素；但更重要的長遠趨勢，肯定要回歸基本步，分析房屋需求和供應。
結婚生仔回穩 新樓供應挫逾5成
房屋需求的一個切入點是人口結構（demographics），本文以「結婚生子」舉例分析，因為不論是租還是買，這兩種事件都會推升房屋需求：新婚夫婦固然需要一個新單位，孩子出世也會增加住宅空間的需要。而2010年以來，本港活產嬰兒（圖1淺藍色柱）加上結婚宗數（圖1淺綠色柱）的「人口事件」每年平均達9萬宗。對上一次出現如此強勁的人口事件數字，已是1991至97年。
然而，90年代私樓年均落成量（圖1黃色線）逾2.6萬伙；而2010年代只有約1.2萬伙。當需求量一樣，但供應下跌超過5成，價格怎能不升？
圖1黑色虛線（右軸）可略粗地看成是「房屋供應：需求」的比例。準確地說，以每宗人口事件計，近年的私樓落成量，只有90年代高峰的不足三分一！
最重要的是，上述「房屋供需」比例和私樓空置率的變化關連甚高。如圖2所示，若要私樓空置率按年增加0.1個百分點以上，則平均每百宗人口事件，私樓落成量便要有30伙以上（圖2右上角）。否則，私樓空置率多數會收縮。
如上所述，近年人口事件總數徘徊在9萬宗水平，30%便是2.7萬伙！相比之下，最新私樓供應目標是1.35萬，只及此數一半。呼應本欄上周所言，「六四改七三」絕對是搬石砸腳之舉！
空置率續低於4.5% 樓價難大跌
空置率重要，因為它和樓價升跌關係極大。大致上，空置率要高於5%，樓價才有機會出現較大跌幅（圖3右下角）。最新的私樓空置率為4.3%，亦已是自2011年以來持續低於4.5%。以未來幾年私樓供應量看，除非香港適婚年齡的青年大量出走，否則實難見到空置率上升、樓價大跌的可能。
事實上，人口事件總數向來與本港30至34歲的人口總數關聯性甚高，而根據統計處推算，該年齡組別人口將由現時約58萬，穩定上升至2023年的61萬，其後才緩緩回落。
政府調低私營房屋供應目標固然不智。「六四改七三」這個口號在議會獲跨黨派支持不難理解，因為兩邊的政客面對選民「上車難、上樓難」的訴求，大可以說：「我已向政府施壓，增加公屋及資助房屋供應，回應你們的難處。」這種說法背後的所謂「邏輯」，是「無論增加多少私樓供應，一手樓開賣時呎價仍是2萬、3萬元，既然如此索性不要『益發展商』，把私樓地轉作建公營房屋吧！」問題是，私樓供應減少令樓價、租金上升，政客們沒有後果，但政府卻要負責！這邏輯固然是離譜，偏偏不乏支持者，包括前議員姚松炎。
筆者舉出的上述數據，是想說明：目前樓價仍不下跌，絕對不是因為「供應增加不會令價格下跌」，而是供應的增加得不夠多！私樓落成量由2008、2009年的不足1萬伙，上升至2017年的1.8萬伙，相比90年代樓市下跌時的動輒逾3萬伙簡直是「濕濕碎」！若香港有一朝私樓供應量超越3萬伙而樓價仍然上升，我們到時才進一步商榷也不遲。
更重要的是，以上分析只是聚焦於人口事件和房屋供應而已。若考慮到本屆政府繼續力推大灣區發展，或令本港各項物業需求增加，以及2020年美國大選將至，不能排除美國聯儲局減息的可能性等利好因素，筆者膽敢預測，政府如何「加辣」也是於事無補！
收緊按揭措施 傾斜「父幹」置業
執筆之時，金管局總裁陳德霖在立法會財經事務委員會會議上表示，「樓價受多項因素影響，包括資金成本來源、土地供應量、造地安排及公私營房屋比例等……樓市在近年走勢反覆，有調整亦有反彈，未來演變走勢存在不確定。」作為納稅人，有份支付陳德霖的千萬年薪，坦白說，筆者實在對我城首席中央銀行家的分析有更高期望，而非只是把所有相關的因素列出，然後以一句「要較多時間觀察」作結。
誠如陳德霖自己的發言也指：「目前銀行新批出按揭中，市民支付的按揭比率逾50%。」敢問陳德霖，當置業者平均只是借樓價的一半，「不確定性」何在？如此低的槓桿、三分二私樓業主已供完樓，加上金管局不合理地假設了10年但仍沒有發生的「加息3厘」壓力測試、以及更基本的歷史上最嚴峻房屋供應短缺……我們到底需要「多長時間」確認樓市已走出下行周期？
篇幅所限，下次再詳述為何金管局的收緊按揭措施，是推升樓價、令只有「父幹」的人才有置業機會、變相令一手樓不合比例地主導樓市的元兇。
（作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。）
撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員