2019-02-04
經濟日報
商廈租務市場，從來可反映經濟前景，中美貿易戰除了影響投資氣氛外，機構對營商環境前景有所憂慮，租務市場同樣受打擊，因中資減少來港開業，加上個別行業直接受影響，若貿戰持續，相信頂租個案亦會同步增加。
萊坊每月租金報告顯示，去年12月份各主要商業區租金均沒有升幅，包括中環、金鐘及灣仔等，按月未有升跌，而尖沙咀及東九龍租金，按月出現微跌，跌幅分別為0.1%及1.9%。報告顯示，目前中環最優質商廈租金約197.9元，而去年10月份該區曾一度升穿200元歷史高位，最近稍為回落。該行指，由於傳統假期和寫字樓租賃供應有限，去年12月份中環甲級寫字樓租賃市場表現淡靜。同期，九龍區寫字樓租賃表現放緩，僅錄得70宗交易。
企業對前景審慎 削租金開支
商廈租務是經濟指標之一，當經濟向好，企業擴充業務，便增聘人手及擴充辦公室；相反，當企業睇淡前景，自然要減少支出，便縮減辦公室規模，或把總部搬至較平租的地區。
據地產代理透露，最近獲不少商廈頂租盤，涉及物業除了甲廈外，更有乙廈、工貿物業，單計九龍區，今個月已接獲約40個頂租盤放租，比去年同期大增2倍。頂租盤出現，正是企業睇淡前景的一大指標，因所承租樓面涉及數年租約，惟公司生意開始轉差，甚至個別機構出現裁員，自然所需樓面可以相應減少，但因有租約在身，故會委託代理或業主，尋找其他租客頂租，以減低租金開支。據悉，涉及頂租盤屬九龍區一線商廈，包括九龍灣Manhattan Place、觀塘創紀之城、尖沙咀港威大廈等。至於港島區，一些超甲廈如國金2期、太古廣場等同樣出現放頂租盤。
港島及九龍區寫字樓用戶略為不同，港島區以金融行業為主，而九龍區特別東九龍，除了保險外，中小型包括貿易、採購公司為主，貿易戰出現，對不同租務市場均有一定影響。中環為本港金融心臟地段，近兩年租金年年上升，甚至升至歷史高位，主因是內地機構大舉進攻香港，金融機構來港開業，由於資金充裕，他們首選是核心區最優質甲廈，在高價搶租下，租金不斷上升，連帶其他港島商業區，租金亦向上。中美貿易戰下，內地機構要調動資金到境外投資有所限制，據代理透露，近期內地機構租甲廈個案明顯減少，甚至有個別原打算開業的機構，亦因資金未到而被迫暫叫停。同時間，過去數年明顯擴充的金融機構，個別近日亦把部分樓面放棄，尋找頂租，或多或少亦因貿易戰氣氛影響。
至於九龍區商廈，租客受貿易戰影響則更直接，畢竟九龍區寫字樓用戶，不少來自採購、玩具及貿易公司等，這些租客最關注每年定單增加或減少，貿易戰下的確打亂公司部署。
當然，公司因貿易戰影響而倒閉並不常見，但機構要提早預備，萬一貿易戰影響生意深遠，現需提早作出縮減成本，故暫緩擴充，或把現有規模縮減。
貿戰未了 商廈租務淡靜難免
無論如何，貿易戰一日未了，始終對不少機構在擴充業務上抱有戒心，商廈租務市場難免淡靜，一旦貿易戰結果是對經濟前景作負面影響，機構將進一步縮減成本，屆時頂租個案將更多，而機構搬遷至非核心區寫字樓以節省成本的情況，將更明顯。
撰文 : 唐榮