迷你單位臨界點

多個主打迷你單位的新盤銷情相繼欠佳，有指近年細單位供應氾濫，市場開始飽和。更可能原因是發展商將單位愈劏愈細，呎價愈來愈貴，反映劏房新盤單位已經達到臨界點，不能無止境以貨就價。 回顧近幾年市場推售的迷你單位，面積的確愈來愈細。最早受市場關注的劏房新盤，應該是2015年推售的大埔嵐山，發展商將大單位的的相連迷你戶，以一加一的模式出售，面積介乎165至196平方呎；同期推售的紅磡環海．東岸，開放式單位194至258平方呎，當時頗受歡迎。於是其他發展商開始仿效推售劏房式新盤，至2017年中推售的深水埗大埔道AVA61，開放式單位僅150平方呎，細絕九龍區。 單位愈劏愈細 呎價續飈 至今年推售的屯門菁雋，開放式單位由128至178平方呎，當中有實用面積是150平方呎以下的超迷你單位，最細單位客飯廳及寢區面積不足90平方呎，比一個正常車位面積更細（規劃署規定的標準私家車位面積約135呎），似乎已劏細至一個極點。 除了實用面積愈來愈細，劏房新盤的售價也愈來愈貴。資料顯示，近年屯門區先後推售多個提供開放式單位的新盤，例如2015年推售的滿名山，開放式單位面積308至327平方呎，當年售價介乎308萬至482.3萬，呎價約9,686至15,558元；2016年應市的豐連，開放式單位（197至275平方呎）成交價介乎197至310.7萬，最平呎價7,787元。 至2017年同區再有2個主打迷你單位新盤推售，包括湖安街䨇寓開放單位254至268平方呎，成交價介乎337.4至393.5萬元，呎價12,590至14,898元；而屯門市中心區的城．點，開放式單位面積217至232平方呎，成交呎價12,700至18,914元。 今年屯門區兩個主打迷你單位的新盤，推盤呎價一個貴過一個，10月份推售的業旺路弦海，首批單位有49個開放式單位，折實價均在400萬元以下，但是個別單位呎價突破2萬元。 至11月推售的菁雋，首張價單最細單位131平方呎，當中7樓32室，定價285萬，呎價21,756元，12樓32室呎價更高見22,214元，貴絕新界西北區。 據悉，發展商以呎價逾2萬推售這批超迷你單位，是用舖位市場常用賣回報手法來定價，舖位市場通常以5厘回報購入一個舖，然後加價出售，新買家承接的價位大約剩下3厘回報水平。 回報率計價 市場可接受？ 這次屯門迷你新盤，其中一個大業主便是資深舖王投資者，當年以呎價不足9,000元購入菁雋，原計劃作服務式住宅，租金回報可觀。現時開售價格，市場估計是以推算回報率3厘（以最平單位285萬元，月租7,000元計）定價出售。 可見新盤劏房式單位售價愈來愈高，發展商乾脆作舖位方式銷售，最終要用回報率計價。究竟這種理論市場是否接受，相信很快有答案，項目本月應該會作首輪發售。 撰文 : 唐榮