2018-09-22
明報
【明報專訊】雖然政府積極覓地增加住屋供應，但香港始終土地有限，加上樓價攀升，細單位成市場搶手貨，近年不少發展商都透過「縮則」增加單位數目，本報統計過去4年10個矚目「縮則」或增加密度申請，已獲批6個項目涉及3646伙，若全數通過將可增加逾1.1萬伙（表一），連同改劃用地項目（表二），可新增超過2.2萬個新單位，較政府一年土地供應目標1.8萬伙還要多。
明報記者 甘潔瑩 林尚民
過去4年市場上10個矚目「縮則」或增加密度的申請，若全數獲批，將可提供29,774個單位，比原來計劃的18,600個單位多出11,174伙，增幅達60%，若以新增的11,174伙計，比指標屋苑紅磡黃埔花園單位總數10,519伙還要多，差不多直逼龍頭屋苑鰂魚涌太古城的12,698伙及美孚新邨的13,149伙。
新地參與7個 西貢十四鄉增4570伙
申請縮則的發展商中，以新地最積極，上述10個項目中，新地獨資或有份參與的項目佔其中7個，在新方案下該7個項目可提供19,257伙，較原先可提供的10,642伙激增80%，並以西貢十四鄉項目最矚目。項目原定提供482.85萬方呎住宅樓面，涉及4930個單位，去年底以158.9億元、每方呎樓面3193元完成補地價，惟新地其後再提出申請，建議把項目發展密度放寬兩成，住宅樓面增加至579.33萬方呎，單位數目增至9500伙，比原先的計劃多出96.48萬方呎住宅樓面、或4570個單位，平均每伙單位面積亦由原先的980方呎降至610方呎。
獲批6項目 5個增加少於千伙
值得留意，10個縮則或增加密度的申請個案，大部分項目都有增加樓面面積，涉及面積由1606.8萬方呎增加23%至1975.6萬方呎，額外增加368.8萬方呎，當中有6個已獲「開綠燈」，新增單位涉及3646伙。除了恒地牽頭的油塘灣大型綜合項目新增1325伙，其餘5個項目每個增加單位數目少於1000伙，而增幅最大的是九龍建業將軍澳石角路1至3號目，涉及51.86萬方呎，原計劃興建666伙平均面積769方呎的單位，九建2016年申請縮則，把單位數目大增1.3倍至1518伙，涉及樓面面積不變，平均面積大減56%至342方呎。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，縮則或改劃地皮某程度上是「數字遊戲」，若樓面面積沒有增加，增加單位數目只是縮減單位面積，買家或會容忍「住細一點」，若是成員較多的家庭，相信難以容納在迷你戶內。問及縮則或改劃項目是否存在利益輸送，張指出，改劃須符合地契要求，而且亦涉及補地價，發展商未必一定有賺。
[土地諮詢總結．系列之三]
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