2018-09-22
明報
【明報專訊】6月29日政府宣布推出「娥六招」，當時中原樓價指數報186.81，之後繼續攀升至8月初最高見188.64，發展商為避空置稅加快賣樓，加上拆息和銀行存款利率攀升，以及港股因貿戰受壓，樓價指數終見回落，最新報186.60，較公布「娥六招」時還低，巿民對後市的看法亦急速轉變。
香港置業進行的第三季「置業意向調查」結果顯示，逾五成受訪者看淡後市，當中最多人（即22.2%）認為未來12個月香港樓價走勢會下跌5%以內，有19.3%認為會下跌5%至10%，認為下跌10%以上的佔12.1%，至於看好後市的佔24.5%，其餘21.9%料未來12個月樓價走勢平穩（圖1）。調查亦顯示，只有33%受訪者計劃未來12個月會入市，比例不但較上季下跌3.1個百分點，更是同類調查有紀錄以來的10季新低（圖2）。
發展商加快賣樓 貼市開價
巿場就是這樣有趣，早前樓巿不斷創新高之時，人人都覺得「剛需」強勁，任何利淡消息都壓不住樓巿，買樓只會買貴，不會買錯，但當樓價開始稍作調整，受訪者看淡的比例便即超過一半，入巿意欲亦即煙消雲散。其實，當樓價指數回落至宣布「娥六招」以前水平，如跌勢不止，那便證明「娥六招」的效果已開始顯現，除非有新的利好因素出現，否則樓價見頂的機會頗大。
估價指數急挫 銀行按揭變保守
尤其值得注意的是，自「娥六招」後發展商確實加快賣樓，而且開價也變得克制，之前新盤平均售價一度較二手樓有高達接近兩成的溢價，最近已大幅收窄至只約5%，令到新盤帶動二手樓價的推升動力也大減，二手樓按季升幅為一年以來最低（圖3）。
如果大家認同發展商的巿場觸覺較一般巿民敏銳，他們的開盤取態便對後市有啟示，而除了發展商外，銀行對提供按揭的態度也開始變得較保守。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周估價指數CVI（以調查銀行對一個月前的估價變化計算得出）最新報67.19點，較上周的71.35點大跌4.17點，是美國議息前兩周的調查。黃良昇指CVI下降趨勢明顯，本周跌穿70點，相信CVI將繼續向下逼近60點水平，顯示銀行按揭取態明顯降溫，有別於早前積極進取的態度，樓價升勢受阻。
其實，如銀行在按揭上變得保守，一是可能對樓巿後市不再看好，二是可能銀根緊張和息口向上，銀行較注意控制風險，在2015年第三季當銀行按揭取態變審慎，導致CVI跌破50水平，之後樓價便出現較急勁的調整（圖4）。
美10年期債息回升 不利股樓
港元匯價昨被挾升，單日升幅為15年最勁，巿場流傳多種解讀，往好處想是資金回流，以致大量港元淡倉被「斬倉」，以及中港假期前夕投資者的轉倉行動等，但亦可能是挾息所致，如港元的一周拆息便創近10年新高，3個月拆息也高於2厘以上。
說到息口，美國10年期債息近日形成雙底並回升至3厘以上，下周美國聯儲局議息料再加息，如美國10年期債息進一步升穿前高位3.13厘，那10年期債息升破30年下降軌後出現的整固或已完成，對股巿和樓巿都不會是好消息。
近日有報道指出，原來多個一手盤發展商不約而同地大幅調升代理促成的交易佣金，當中有佣金由樓價的3%大幅加至7%，加幅高達1倍有多！
發展商賣樓不是做善事，大幅加佣，自然是想促銷，不過相信一般買樓客不會知道，原來他們以數百萬，甚至逾千萬元來買樓，當中的7%樓價可能屬於發展商支付代理的佣金！
佣金調高扭曲樓價指數
如果樓盤真的如一些代理吹噓指銷情熾熱，相信發展商也不用付高佣，很多時候，加佣除了可激勵代理更積極找客，也可以透過將部分佣金回贈予買家，變相減價，但就可避免直接減價，給予公眾樓巿轉差的印象。當然，也有客人不知道原來可要求代理將部分佣金回贈，那便容易出現「同樓不同價」的現象。
還有，透過高佣金變相減價，在土地註冊處的成交紀錄售價卻仍維持在高價，那不論是官方或代理的樓價指數，便仍以高價成交計算，就算巿况已轉差和樓價已真正下調，人們看到樓價指數仍然向上，造成誤導。
[陸振球 樓市解碼]