2019-02-02
東方日報
絕迹兩年的樓市負資產又在香港出現！隨着樓價持續調整，負資產個案勢會增加。現時樓價水平與歷史高位相距不遠，而宏觀經濟利淡的勢頭才剛開始，未來促使樓價調整的因素將不斷湧現，投資者不能輕視樓市泡沫的潛藏風險！
金管局數據顯示，一八年第四季負資產住宅按揭貸款達262宗，乃一六年末季以來再次錄得相關個案，這與去年下半年樓市開始調整有關。如今首季已過三分一，二月農曆新年樓市交投例靜，季內負資產個案或會突破千宗。
本來，樓市有其周期性表現，樓價有高有低，高位入市，迎來下跌周期，出現負資產個案實不足奇。問題是，如今香港經濟和樓市才初現逆轉，且不明朗因素眾多，如中美貿易談判尚未有結果、中國經濟增長持續放緩、美國經濟出現疲態、英國可能無序脫歐，香港零售市道轉弱等，均影響着本地樓市氣氛，或許漫長調整才剛開始。
值得留意的是，過去十年超低息環境以及房屋供應短缺，造就樓價癲升，與居民承擔能力差距不斷擴大，加上辣招之下上車首期門檻提高，不少買家須透過向發展商敍做二按上車，又或將現成物業加按套現作首期，故當前要評估樓市負資產風險，不能只單看負資產宗數，還須注意高槓桿貸款的實際風險。最怕一旦銀行落雨收遮，銀主盤急增，相信近年不少癲價成交的二手居屋、納米樓及高成數按揭單位將會首當其衝。
無可否認，近年政府相繼推出逆周期措施，平均按揭成數尚低於○三年沙士。正由於逆周期措施下物業交投以用家主導，打工仔受經濟景氣影響較大。事實上，資產價格的變化，不獨看供應面，還要看需求面。身處中美貿易戰，若然未來數年香港經濟續吹淡風，甚至衰退，企業減薪裁員潮一觸即發，不但高價接貨的打工仔供樓有困難，物業自住及投資需求亦會大受壓抑。
說到底，物業投資銀碼大，供樓周期動輒十多廿年，是香港人一輩子的事。近周先後出現零售數據遜預期、官地拍賣流標，以及負資產個案再現的消息，只怕並非偶然。面對樓市風險警示，必須將管控風險列作頭等大事，免得一個大浪淹至，無法翻身。
新春當前，本應是喜氣洋洋。九七年樓市泡沫爆破，導致遍地負資產，並嚴重打擊經濟，香港幾乎陷入萬劫不復之地，是這輩香港人難以磨滅的記憶。歷史殷鑑不遠，如今似曾相識，豈能不令人擔憂！