2018-12-04
經濟日報
踏入12月，長遠房屋策略2018年周年進度報告，關係着香港未來十年的房屋格局變化。
長遠房屋策略去年底的周年進度報告提到：2018至19至2027至28年度十年期的公私營房屋新供應為46萬伙，比例繼續維持在60：40。相應地，公營及私營房屋供應目標分別為280,000個單位及180,000個單位。2018至19年度起的十年期，公營房屋供應中，比例維持在200,000個公屋單位及80,000個資助出售單位。
改公私樓比例 暫緩機會料高
自今年6月底，特首林鄭月娥推出六招新房策，進一步強化置業為主導的房策方針後，一直有聲音認為，應該要更改公私營房屋比重，由原來的60：40，擴大至70：30。這一次周年報告會否一錘定音，市場正密切關注。
如果2018年周年報告變更為70：30，總供應十年46萬伙目標不變，可以推算以下變化：
私營房屋：十年約14萬伙、每年約1.4萬伙
公營房屋：十年約32萬伙、每年約3.2萬伙
由於假設林鄭政府標榜以置業為主，有理由相信、或假設新增的公營房屋全數撥作資助出售房屋，情況將會是：
公屋：十年約20萬伙、每年約2萬伙
資助出售房屋：十年約12萬伙、每年約1.2萬伙
由於總供應量未有調整，這個改變，基本上是把原來的私營房屋供應量，當中的4,000伙，改在公營資助出售房屋的部分提供。這種情況亦確實正在發生，今年6月底，特首林鄭月娥公布六招房策時，便提到有9幅私人住宅用地，改劃作發展公營房屋（見表1）。
如果在總量不變時，改變公私營房屋比例，如果私人樓供應將調低至1.4萬伙的水平，很大機會讓社會或市場解讀為未來將出現供不應求的情況，供應短缺再度成為樓價可能被搶高的理由。
一個好簡單的數字，過去4年平均每年一手成交宗數約有1.7萬宗水平（見表2），如果新供應減至每年1.4萬伙，顯然低於每年市場吸納量，甚至以今年為例，首十個月的一手成交量亦已超過1.4萬宗水平。
換言之，若總供應量不變，調整公私營房屋比例，將出現私人樓大幅減少的問題，市場又會否能輕易被說服，新供應轉移至資助出售房屋，有同樣的置業機會？另一個問題是，長遠房屋供應是根據長遠需求變化，透過數據換算得來的結果，由2014年的十年供應48萬伙，緩減至去年底的46萬伙，會否忽然需求回升，使十年供應總量上升，讓港府有空間公私營樓比例，這點唐榮相當有保留。
所以，本月公布的長遠房策報告，絕對是燙手山芋，港府未有足夠土地部署下，會否暫緩更改公私營樓比例，唐榮估計機會頗大。另一個燙手山芋當然是是土地供應專責小組消化完成社會民意後的終極報告。
撰文 : 唐榮