新樓供應 首季開局不妙

運輸及房屋局上月底公布最新數據顯示，截至3月底止，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量維持9.3萬伙，按季無升跌。當中已落成但未出售的單位有9,000伙；建築中的單位有7.5萬伙；已預售的單位為1.3萬伙，而已批出土地並隨時可動工的項目為2.2萬伙。 已落成的私人住宅數量，首季錄1,000伙，比上一季的8,300伙，按季大跌87.9%。運房局發言人指，在9.3萬伙當中，估計有7.3萬伙為實用面積少於753平方呎的中小型單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。運房局補充指，預計未來數月將有8幅住宅用地轉為熟地，可提供約5,700個單位。隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。 首季施工僅2300伙 按年跌59% 不過，唐榮最憂慮的還是施工量的問題。私樓施工量，（附圖1）顯示，開始施工的私人住宅數量，首季錄2,300伙，比去年第四季的2,000伙，按季升15%；惟比去年同期的5,600伙大跌59%。附表顯示，施工量已連續三季低位徘徊。早前團結香港基金一份報告已指出，施工量下跌的趨勢於2018年第三及第四季尤其明顯，兩季分別錄得50%及63%的按年跌幅。上蓋工程施工量急跌，意味着建築工程步伐放緩。參考一般地產項目的開發周期，上蓋工程動工後約2至3年才會有單位落成。所以基金會下調了2020及2021年的落成量預測。 連續三季施工量處於低位，若持續下去一年或以上，意味2至3年後，或出現一段不短的時間（三、四季）較少私樓落成滿足市場需求。 首季施工量偏少 全年恐亦少 2019年來只是首季開局偏少，能否追落後，未來四季施工量回升，（附表1）顯示，今年首季2,300伙的施工量，以首季來說是自2015年以來最少，比照2015年至今，首季住宅施工量若偏少，全年施工數量亦會少，反之首季多全年就會多，目前所見，2015、2017及2019年，首季施工量都是較低水平，而結果兩個年份最終施工量亦偏少，2019年極可能出現相同走勢。 施工量減少，最終自然反映到落成量上，（附圖2）是團結香港基金整合私樓施工量及較後年份的落成量顯示，兩者大致同步。換言之，目前的情況是今年首季施工量是四年低位、亦是連續三季施工量偏低，最終導向兩三年後，某段時間落成量將會偏低，如果發展商持續放緩建屋，例如今年第2、3季繼續偏低，私樓現樓供應勢必下降。 撰文 : 唐榮