2018-09-21
經濟日報
早前差餉物業估價署數字顯示，暑假季節性因素繼續推動私樓租金上升，7月份租金指數升1.1%，屬於去年5月份之後近14個月最大升幅，連升8個月，累積升幅4.4%。
同一周另一篇有關內地的報道，去年以來深圳租金持續攀升。據國家統計局深圳調查隊統計，深圳市租賃價格指數按年連升11個月，達到監測預警系統的合理範圍上限在租金飈升的壓力下，深圳將試點對新商品房項目實施租金管制，採取「一年一調」，租金按年增長不得超過5%。這將是內地首個試點推行租金管制的城市。
香港自2004年全面撤銷的租務管制，近年間歇有建議恢復，會不會藉這一連串信息重提舊事？港府會否採用租管會使租盤減少作回應呢？
保障租客 抑減少租盤？
唐榮找來立法會秘書資料研究組，16/17年度一份有關租管的報告，有詳盡分析：
重推租管有何好處？
•管制租金的實際水平及管制租金加幅。可以將租金上限設定於合理水平，從而保障租客在房屋供應短缺的時期，免受租金大幅增加影響。
•租住權保障方面，這方面的措施旨在限制業主，除了在一些訂明的情況以外，例如欠租或業主收回單位自住，否則業主不能逼令租客遷出。
當然，每樣事情均有正反兩面，有關報告亦提到租務管制可能帶來「預期之外的後果」：減少出租房屋的供應。
租務管制（特別是租金管制），可能會降低業主將其單位出租的誘因和意慾。部分業主或會改變其單位的用途，例如將其改作第二居所，甚或把有關單位空置。這就是官方一般回應租務管制不適宜重推的主要說法。
有關報告中亦提到，在租務需求方面，租金下降可能會提供誘因，推動大家庭分拆為小家庭各自分開生活，或由自置居所住戶變成租戶。隨着市場對出租房屋的需求增加，而出租單位減少，有意租住私人單位的人士將更難找到最切合其經濟能力和需要的單位。
更長遠的是除了短期影響外，由於業主的租務回報被人為壓低，這會減低他們對房屋單位的投資需求，因而削弱發展商在租金管制實施期間建造新住宅樓宇的誘因，令出租房屋的長遠供應進一步下跌。
另外，報告亦提到租務管制為不受管制的物業帶來意料之外的影響，包括：在租務管制下，業主更難終止租約。部分業主可能會更嚴格挑選租客，屬意將物業租予高收入、有穩定工作的人士。業主無法從維修樓宇的投資上獲得任何額外的租金回報，他們可能會任由其單位的狀況惡化。甚至為緩減租務管制措施的影響，業主可能會要求租客繳付較高金額的按金、徵收不同名目的雜項費用、向租戶濫收費用（例如水費和電費）、要求租客支付租用各類家具電器的費用等，藉以彌補少收租金所帶來的損失。
其實報告還到其他租管後的可能情況，樓價租金升不停，唐榮相信租務管制重提的機率相當高。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論