2019-02-01
經濟日報
日前啟德商業酒店地流標，市場意見紛陳，唐榮嘗試從酒店旅遊的角度，看看情況如何？
啟德跑道區首幅商業地流標，9份標書全部標價未達政府底價而收回，為1995年後24年來首幅流標政府商業地。地皮規劃最少3成、最多一半樓面須作酒店發展，預計可提供340至570間客房。
有發展商接受訪問時指出，地皮屬於優質地皮，但商業發展需時，如郵輪碼頭發展多年，但客運量及商業發展仍在初步階段，因此發展商對投資回報期的估算，與政府有落差。本報分析流標背後兩大原因，包括郵輪碼頭一帶的酒店發展未成形，加上地皮投資額大、回報期長等因素。
郵輪碼頭 發展仍未成熟
分析指出，啟德第4C區5號地皮的流標，可以說是「成也位置，敗也位置」，雖然地皮屬於臨海地段，擁有景觀優勢，但同時跑道區的位置亦遠離啟德區的交通及商業配套，作為辦公室或零售發展亦不太便利。
雖然地皮鄰近啟德郵輪碼頭，本來可以配合旅遊業發展，但可惜的是郵輪碼頭多年來發展滯後，如審計署便曾批評郵輪碼頭停靠率低，甚至有指碼頭商業的出租率頗低，均可見郵輪碼頭的發展仍未成熟，發展商憂慮成為「開荒牛」，故此投地時出價亦較為保守。加上賣地條款設有多個限制，包括禁止分拆出售，發展商無法短期內拆售商業樓面，以達至資金回籠。而另一方面，地契規定至少3成樓面作酒店發展，但酒店營運成本高，發展商要達至項目回報，所需要的時間亦會更長，影響到其投地的出價較為審慎。
剛巧昨日旅遊發展局發表了2018年的旅遊業數字：
•整體訪港旅客增長11.4%，達6,515萬，11及12月的增長較為強勁，尤其是內地旅客，主要受惠於廣深港高鐵及港珠澳大橋的開通。不過，有意見認為，大型基建熱潮帶動旅客能否持續？又能否帶來優質高消費客源需要繼續觀察。
•另一數字反映酒店理應前景理想，酒店房間數目較2018年增加3%，至81,465間客房，酒店入住率高達91%，較去年升上2%。由於酒店入住率持續高企，所有房間種類的平均房租持續上升，平均房租1,375元，較去年升6.8%。有市場估計，至2021年酒店房間數目增加至90,893間，但部分銅鑼灣及天水圍酒店將拆卸，將影響酒店房供應，實際供應數字仍在變化中。
酒店業表現理想，前景也不太差，再深入一點看，一些數據或反映發展商的出價為何偏向保守。附表是2018郵輪旅遊數字，無論船次、乘客等均見縮減，據悉業內競爭激烈，大打價格戰，無論旅客和服務體驗等均見下降。
旅發局資料指出，2018及2019年，郵輪公司減少於中國投放郵船，市場進入調整期，另外亦有來自南沙、蛇口及新加坡的競爭。預計2020以後，新郵輪進入市場將刺激旅客需求，不過還是未知數。
啟德跑道商業區 未成形
啟德跑道商業區或者郵輪城似乎未能成形，郵輪旅業發展亦見阻滯，這些2018年數據也許是直接影響發展商競投出價的關鍵。
撰文 : 唐榮