2019-01-31
經濟日報
早前差餉物業估價署數據顯示，截至2018年11月底有15,687伙落成入伙，然後到了上周五，運輸及房屋局公布一手潛在供應等數據，2018年入伙單位數目激增至21,000伙，換句說，去年12月單月有逾5,000個單位趕入伙。
中原地產研究部報告指出，2018年私人住宅落成量20,968個，數字將會是14年新高，兼14年內首次超過2萬個水平。再者，自2018年起，私樓供應便完全達標，往後平均每年私樓落成約2萬個上下水平。
過去12年（2005至2016年）私樓落成偏低，平均每年有11,930個。過去落成偏低情況已結束，未來供應不會急增，亦不會大趺，保持在2萬個水平。在供應穩定下，未來樓價走勢，取決於需求和本地經濟增長。
翻查差估署的年度香港物業報告，最近兩年迎來新盤入伙大潮，私人住宅落成量略為超過該署的估計。
落成趨穩 未來料保持2萬伙
舉例，翻閱2017年初的香港物業報告數據，預測2017年落成量為17,122伙，2018年的預測落成量是19,526伙，正如附圖顯示，2017年實際落成量是約17,800伙，輕微超出原先估算，而2018年亦有類似情況。
根據2018年初差估署的香港物業年度報告預測，2018年估計落成量為18,130伙，到運房屋上周公布的數字，2018年實際落成量高達21,000伙，較原先預測多出2,870伙。更多單位落成，無論是滿足自住或租用需要都是好事，但這個較高落成量能否維持？
上文提及的2018年初報告亦有預測2019年私人住宅落成量，答案是20,371伙，仍超過2萬伙水平，但唐榮擔心的是，2018年落成量較預測大增，是否部分原因來自本來預測2019年落成單位提早完成，變成2018年的落成量，引致今年落成量將會減少，出現新盤落成量已見頂回落的解讀。
中原的報告亦有提到，2018年全年私人住宅登記銷售15,458個，近5年新低，明顯落後於同期的落成量（2.1萬個）。2018年新屋施工量18,400個、2017年有17,000個、2016年有25,500個。近3年，平均每年20,300個，符合政府私樓建屋目標。展望未來，私樓建屋量將可維持每年2萬個上下的水平。
今明年會否降預測 惹關注
若開始施工變成現樓入伙約3年左右，依照這個施工數字，2019年初差估署的香港物業年度報告應該有更清楚的畫面，2018年是否見頂？2019及2020年預測落成數字會否下調？全都是市場的關注點。由於2017及2018年施工量均跌穿2萬伙水平，3年建成推算，落成量有可能開始下降。
資料顯示，截至2018年第四季的統計，未來4年私人住宅潛在供應9.3萬個，數字連續三季平穩。展望未來潛在供應，將可維持9萬至10萬個水平內。
撰文 : 唐榮