2018-12-03
經濟日報
核心區甲廈租金高企，世邦魏理仕認為，由於核心區租金成本高，料搬遷情況持續，非核心區甲廈租售價向好。而長沙灣在基建配套及新項目帶動下，投資價值大。
今年上半年投資市場仍暢旺，據世邦魏理仕數據顯示，今年大額投資總涉及金額約1,200億元，世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平指出，連同個別大額物業截標，有望短期內落實成交，預計全年買賣金額可達1,500億元，與2017年1,800億元比較，下跌逾1成，「數字雖然下跌，但其實表現不差，去年數字創新高，主要因受多宗巨額成交帶動，包括中環中心402億元成交。」
非核心區商廈 看高一線
從成交物業類型分析，今年與去年同樣以商廈買賣成重心，今年甲廈涉及金額約730億元，暫佔全年成交量約6成，其次工廈及零售各佔約200億元，他指：「商廈整體出租率高，亦有用家購樓面自用，故商廈整體交投仍理想。」
整體商廈空置率甚低，而中區甲廈更是極少交吉，故租金屢創新高。他指出，核心區商廈租金漸見頂，「核心區需求略為放緩，包括中資公司在連續數年搶租後，2018年已放緩，近半年有貿易戰影響，需求略減。相信甲廈租金明年見頂，但因出租率高，租金料在高位橫行，或有5%以內跌幅。」
投資角度上，陳錦平指，核心區甲廈投資價值或不及非核心區，「預計短期租金升值空間未必很高，目前核心區甲廈回報率極低，約2.2%；加上息口趨升，作收租回報未必吸引。目前租金相對硬淨，價格大跌機會則不高。」
非核心區商廈具投資價值，主因近年核心區租金高企，「中區租金屢破頂，帶動周邊地區如金鐘、灣仔及銅鑼灣租金同步向上，若機構想搬遷以節省租金，需遷往非核心區如港島東及九龍東。2019年，整體商廈新供應約250萬平方呎，值得留意是很多新落成的商廈已獲預租，故僅約120至130萬平方呎待租，按每年正常吸納量計，不難以消化。」
他指出，九龍東漸發展成CBD2，自然成搬遷之選，他認為長沙灣區前景值得留意，「近幾年東九龍新落成商廈樓面大，每層面積達2至3萬平方呎，對大型機構是適合，中小型企業可能更喜歡樓面細，一層數千平方呎，可租用全層私隱度較高，長沙灣區商廈樓面較細更合中小企。」
長沙灣交通便 樓面細合小企
交通配套及未來發展上，長沙灣亦具備良好條件，「九龍區以尖沙咀商廈最理想，惟租金較高，其他地區以長沙灣最理想，交通配套好，而基建落成後，長沙灣前往高鐵站便利，另連接8號幹線前往機場及港珠澳大橋等亦相當快捷。前景方面，以往區內甲廈不多，新世界（00017）於區內投得多幅商業地，商業氣氛必有所提升。」他指目前區內商廈租金每呎約25至30元，相當便宜，料租售價均向上。
至於零售物業方面，他認為，舖位租金過去數年已調整，目前漸平穩，但缺乏利好因素上升，「內地客消費模式跟以往不同，不再豪花在奢侈品上，加上網購漸盛行，均不利傳統零售，舖租上升空間不高。」
撰文 : 梁建國