2018-12-03
明報
【明報專訊】差餉物業估價署公布今年10月份私人住宅售價指數，按月再下跌2.4%，連續3個月下跌，從今年7月的高峰位算起，下跌超過3%很肯定的，剛過去的11月份，樓價依然在下跌，中原城市領先指數顯示出的11月份數據也在下跌，已經創出7個月新低，回到今年4月份的水平，由高位計算，跌幅約5%。咦！只是5%？報章上不是天天有「大劈價」20%的新聞嗎？
實際上，所謂「大劈價」，只是因為業主開價開得高，而且，有些買家在買入時，承諾代售樓的業主繳交特別印花稅，使到表面上的售價更低，近日Grand YOHO有一個499平方呎的兩房單位，業主開價850萬元，最後成交價698.8萬元，表面看起來，又是一宗「大劈價」個案，成交價只是叫價的81%，「劈價」19%，但是，業主得負擔69.88萬元本該由原業主支付的特別印花稅，因為原業主是在兩年前買入這個單位，持貨未及3年，所以要交售價的10%特別印花稅，如果原業主自己付特別印花稅，此樓的售價便會變成698.8萬元加69.88萬元，合共768.68萬元，如此一來，原業主得付76.868萬元的特別印花稅而不是69.88萬元，雙方為了少交點稅，於是以較低的價格成交，由買家付特別印花稅。
為少交辣稅 雙方「協議」低價成交
這個個案顯示，買家是願意付768.68萬元買下這個單位，而不是表面的成交價698.8萬元。
為何賣家在特別印花稅仍未到期就急着賣樓？兩個可能的原因，一是他擔心再等多一年，樓價再跌多10%以上，到時雖然不必交特別印花稅，但是售價可能還不到698.8萬元，另一個可能的原因當然是他本身因為某些事等錢用，不得不現在馬上賣樓。
賣樓「下錯車」 買樓也可以「上錯車」
現在以698.8萬元的價格賣掉一個原本可以賣768.88萬元的樓，將來樓價必須從目前真正的市價768.68萬元跌至698.8萬元以下，這名賣家才有機會以更低的價格買回同等質素的單位，也就是說，樓價要比目前水平下跌10%以上。是的，目前許多地產代理都說未來樓價會下跌20%、30%，不過，所有的預測都是賭一賭，還記得數年前，有人預測樓價會下跌50%嗎？還記得去年花旗銀行公布一份調查報告，指過去10年，有20萬人「下錯車」，什麼是「下錯車」？「下錯車」就是業主賣掉了自住的樓房之後，無法買回同等質素的樓房，由業主變成長期租客。
當然，賣樓可能「下錯車」，買樓也不能排除會「上錯車」？