夢想中的供樓負擔比率

樓價跌幾多才夠，才可以「減辣」，一直是大家最想知或最想猜的問題，特首林鄭月娥上周就提及一個指標：供樓負擔比率40%，用這個指標似乎真的遠遠未跌夠！ 根據《經濟日報》報道：「正在瑞士訪問的林鄭月娥接受彭博電視台訪問時表示，香港的置業購買力指數，即供款佔市民收入比率，已達70%，港府的指標是40%。她認為，如果看到這些數字，顯然樓價仍有調整的空間。樓價及土地短缺仍是香港政府需要面對的問題，政府亦會繼續投資在基建項目。」 最新比率74% 遠高長期平均值 樓價的負擔水平有不同的計算方面，比較常見的是一種是早一段時間，以家庭收入和樓價中位作出比較，計算出所謂「不吃不喝X年才能夠置業」的結果，早前唐榮便提過，國際顧問機構Demographia最新計算的香港數據是20.9年，是全球最難負擔，亦破盡所有紀錄。 至於林鄭月娥提及的置業購買力指數、供款佔市民收入比率，又或者坊間俗稱的供樓負擔比率，計算方式複雜得多，按照《政府經濟報告》裏的計算方法，除了樓價和私樓家庭收入水平外，還加入單位面積（實用面積484平方呎的中型單位）、7成按揭、20年還款期，以及按揭利率，算是比較「貼地」的反映市民供樓情況。 以政府最新的數據，截至2018年第三季的供樓負擔比率為74%，遠高於1998至2017年期間44%的長期平均水平，若果要回到林鄭月娥提及的40%指標，便大約相當於回到2010年左右的水平。 用最概括的角度來說，去年11月的差估署私樓樓價指數是366.3點，以回到2010年底的163點計算，便是大跌56%，用這個作為政策指標來說，樓價仍然有下跌空間絕對不是嚇人！ 如果再詳細的分析，正如上面說供樓負擔比率由樓價、家庭入息、按揭息率3項浮動因素決定，單位面積、按揭成數及年期仍是固定。過去8年樓價有上升，而私樓家庭收入中位數亦有所提升，最新2018年近3季數據是3.97萬元（所有住戶，包括有非從事經濟活動的家庭住戶），較2010年第四季的2.55萬元，亦上升了56%。 換句話，家庭收入上升了，以往覺得難以負擔的樓價，或者會覺得相對可以負擔。綜合現時按揭利率大約2.375厘、7成按揭、20年還款期、家庭收入3.97萬元，去年第三季供樓負擔比率74%，大概相當於一個單位樓價800萬元。 政府指標40% 樓價挫約4成？ 要在上述相同的條件下，要將供樓負擔比率壓低回40%，樓價需要調整至429萬元左右，大概相當於下跌46%，同樣是嚇人數字。 第三個可能情況便是樓價跌的同時，家庭收入上升，讓樓價「軟着陸」到某個水平。特首林鄭月娥的任期去到2022年6月底，距今大約有3年半時間，假設每年家庭收入有4%的增長，3年半大約累計增長15%至45,550元，屆時以4成供樓負擔比率計算，樓價水平大約500萬元，較現時跌38%，大約一年跌1成多左右！ 或者，4成的供樓負擔比率，最貼近的、應該是特首力推的資助置業單位！ 撰文 : 唐榮