中環中心拆售 算盤打不響？

中環甲廈租金屢破頂，寫字樓供不應求，按理區內甲廈價值應高。不過，近期中環中心拆售卻連環傳出不利消息，銷情亦非理想，為何一幢中環指標甲廈推出，反應卻不似預期？ 去年一班本地資深投資者，再夥拍內地財團，以402億元向長實（01113）購入中環中心47層寫字樓，打破歷來物業最高成交價。還記得當時多路人馬雄心壯志，何況當時呎價不貴（每呎3.3萬元，略低於市價），今年只要市況持續向好，如出貨必可獲利而回。來到9月份，似乎如意算盤未打響，首先，獲市場確認全層成交，基本上只有兩層，而其中一層成交，呎價僅約3.2萬元，比起購入價還要低，更引來大廈業主及新買家疑似出現衝突小風波。暫時銷情不算理想。 叫價未算高 市況轉弱屬關鍵 銷售不理想，原因是否叫價過高？中環中心一班業主，普遍放售呎價約4萬至5萬元，是否屬於市價？以近月中區及周邊地區甲廈作比較，7月份中環美國銀行中心23樓全層易手，平均呎價約50,562元。至於本年5月，中環指標商廈皇后大道中9號34樓頂層，以每平方呎約6萬元易手，成甲廈新紀錄。中環可供買賣甲廈本身不多，按皇九及美國銀行中心兩宗成交，呎價分別為6萬及5萬元計，中環中心中至低層叫價4萬至5萬元，又似乎不過分。 市況轉弱是其中一個影響交投的因素，綜合美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，8月份50大指標甲廈只錄得17宗買賣成交，上月更多達39座甲廈錄零成交。業界人士認為，受中美貿易戰及股市波動影響，氣氛明顯受挫。 另一關鍵因素，來自業主背景狀況。中環商廈近兩年呎價升得快，是自從去年恒地（00012）購入美利道停車場地皮，地價達5萬元後，甲廈呎價即起飛。事實上，皇九及美國銀行中心均以高價成交，是反映過往中環可拆售的商廈不多，願放盤的業主亦少，當有業主放售一層甲廈，如碰着旺市，便引來多路財團、用家及投資者爭奪。單論物業質素，中環中心肯定是標準甲廈，更是全港頭幾位最高商廈之一，指標性不用懷疑，但是次中環中心47層成交，是由一班投資者承接，即使個別買家聲稱長線持有暫不放售，但對準買家來說，47層樓面均是潛在放盤，保守估計一半樓面可以出售，涉及20多層，供應一下子大增，難以短時間消化，對買家來說亦不用搶購，故轉觀望。 此外，中環中心入場門檻亦非一般投資者可承受，以中環3幢可供出售的商廈比較，環球大廈、皇九及美國銀行中心，每層面積約1萬餘至1.3萬平方呎，按市值每層約5億元以上，而中環中心每層面積約2.5萬平方呎，比起3廈面積大1倍，每層涉資逾10億元，單價高令可承接的買家範圍縮窄，難怪個別投資者早前變陣，把全層分間成12單位放盤，降低門檻即獲承接，反映全層樓面涉資大不是很多財團可承受。 業主高息持貨 買家保持觀望 還有一個不能忽略因素，中環中心整個成交過程也頗多風波，一班買家曾四處尋找銀行融資，而最後獲外資銀行以高息貸款完成交易亦不是秘密。以高息持貨，業主出貨較迫切也可以理解，但碰着市況轉弱，買家抱觀望態度，造成拉鋸局面，令原本極具吸引力的中環中心，拆售反應不似預期。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論