居屋攪珠後

昨日新居屋進行攪珠，有業界估計向隅客將回流私人中小型住宅市場，數字將相當龐大，一二手細價樓市場有機會翻生？ 中原地產報告認為，居屋共接獲27萬份申請，由於折扣高，相信揀樓率亦相當高，抽後籌的向隅客，或會加快決定回流私人中小型市場。 先看看這次新居屋申請者的組成部分，房委會共收到27.2萬份申請表，超額認購近60倍，其中3.6萬份綠表申請，23.6萬份白表申請。按綠、白表比例為50：50，綠表申請者平均16人爭1單位；白表申請者平均106人爭1單位。位於啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑的新居屋單位總共有4,431個單位（不計算餘貨單位），按綠、白表比例為50：50，即綠表及白表配額分別約有2,216個單位。 由於房委會緊接推出綠置居長沙灣麗翠苑超過2,500伙，理論上今次向隅的申請人中，3.6萬份綠表申請人可以轉攻綠置居，轉投私人住宅市場的機會極低。 20萬向隅客 有機回流私人市場 至於20多萬白表申請者的去向，一如唐榮日前所指，短期仍有不少選擇或抽獎機會，一是年底至明年初開售的馬頭圍港人首置上車盤450伙，以及明年中以前推出的另一批合共超過6,000伙的新居屋（見表）。 中原地產昨日報告指出，政府2019年將推出6,500餘伙居屋，但申請到攪珠至入伙，一般需時3年，3年的時間值對於置業人士而言可算相當高昂。附表顯示，山麗苑確要2021年3月才落成入伙。 以私樓市場而言，今年樓價高位至今已下調4%，當日52折定價的居屋，今天相對私樓市場，當日的52折已被大打折扣。部分於二手市場放售的公屋及居屋，更帶頭調整叫價達10%，增加了二手市場的吸引力，攪珠過後，將吸引約20萬名居屋向隅客回流私人市場。 唐榮認為，大約換算是市價42折的長沙灣綠置居（其實資助房屋已跟市價脫鈎，改以負擔計算，相關節扣方便市場了解定價水平），無論可供出售的數量及價格，對綠表客都有無可抗拒的吸引力，是跟居屋及公屋第二市場的放盤直接競爭。至於62至72折的港人首置上車盤，相比私樓亦較大吸引力，但數量太少，並非影響市場變化的關鍵。 準買家置業模式 重回上世紀？ 最值得留意的是超過6,000伙的新一批居屋，有市區居屋肯定是賣座保證，目前私人住宅市場，一手樓價「企硬」、二手樓價是個別減價成交，即使減價仍屬相當高的水平，52折居屋仍相對具吸引力，準買家是否回到上世紀的置業模式，這一期居屋抽不到，願意再等下一期，繼續看看自身的抽獎命？這半年觀察資助房屋的入票與一二手細價樓成交情況，應該能掌握市民心態的變化。 唐榮早在去年，特首首份施政報告提到「置業」為主的房屋政策時已指出，私人細價樓有壓力，如果資助出售房屋能妥善規劃推出步伐，相信能讓部分市民願意持續參加這個「大抽獎」。 撰文 : 唐榮