有研究機構發表報告指，香港連續9年成為全球供樓負擔最重的城市，其樓價中位數與家庭收入中位數比例更高達20.9倍，即港人需不吃不喝近21年才可供滿持有物業，與其他國家有相當大距離。
供樓負擔這個議題向來「吸睛」，但報告未必如實反映香港情況，筆者認為，有意置業人士最緊要按個人財政狀況「計好數」才入市。
上述報告表示，香港去年第三季樓價中位數為716.9萬元，為本港同期家庭全年入息中位數為34.3萬元的20.9倍，意味港人即使日常生活不花費分毫，仍需21年才能供滿一個單位，為報告2005年開始以來，錄得最高供樓負擔比例。
樓價回調 負擔相對改善
不過值得留意的是，有關數據是以樓價中位數除以家庭入息中位數計算，但以中位數來計算與現實情況有偏差，事因香港有約4成半人居於公屋及居屋這類政府資助房屋，這4成半人不需要負擔私樓樓價，故納入在報告計算內未能完全反映市場實況。而報告採用去年第三季數字亦有所滯後，香港樓價最近有所下調，以現時樓價計算，供樓負擔水平相信已經有所改善。
事實上，供樓負擔數字各有說法，僅供參考。據政府去年5月發布的經濟報告，按揭供款相對入息的比率高逾7成，但計算方法及定義欠透明度，難免令人質疑其參考價值，因為一般人士不可能在如此高的供款負擔水平下獲批按揭。
另一個參考指標是金管局報告，去年第二季新批出住宅按揭平均成數約47%，平均供款與入息比率約34%，數字相對較為「貼地」。
而近年有個別銀行更將按揭年期放寬至「85減」，換句語說，55歲人士有機會可承造30年按揭，可供樓直到85歲，供樓負擔得以攤分。另外，雖然香港銀行去年9月調高最優惠利率（P）0.125厘，但加息後P按息率仍處低水平，遠低於98年的逾10厘高位，加上美國料放慢加息步伐，置業人士供樓負擔未見太沉重。
筆者建議有意置業人士固然可參考坊間數字，但最重要是入市前做好風險評估，量力而為。畢竟按揭供樓年期動輒需二十年，上車客需衡量自己的每月收入是否穩定，並預留足夠支付至少一年的供樓資金作緩衝。
撰文 : 李志成 香港置業行政總裁