2018-09-18
經濟日報
香港寫字樓市場一直十分活躍，特別是在金融業集中的中環CBD地區，租金更是高企不下。
香港甲廈及超甲廈寫字樓租金成本高昂，供應緊張。對於國際性公司而言，香港經營成本是一項挑戰，市場嚴重缺乏可供發展商廈的用地，導致寫字樓售價及租金皆高昂。香港若要維持國際金融中心地位，必須擴闊商業區版圖，加快改善基建設施。除寫字樓供應以外、住宅及物流等土地供應亦嚴重不足。
筆者估計2018年至2022年，本港住宅及房屋供應應該可以達標，但2022年以後的住宅土地供應是一大問號。所以政府成立土地供應專責小組，就土地供應議題提出不同選項及辯論。香港的土地房屋問題由來已久，尤其是公營房屋的發展土地。香港房屋供應不足，私人樓價已升至非一般市民可負擔的水平，加上公共房屋供不應求，都是香港房屋問題的真實寫照。
持份者少 推行速度較快
土地供應專責小組提出建議的多個土地選項，期望通過這次廣泛諮詢可以就各選項的利弊、優次及取捨，凝聚社會最大共識。小組把未來供應劃分「短中期」、「中長期」及「概念性」3個類別去諮詢公眾。
就各項建議中，筆者認為填海及人工島的選項較為可取及可行，在維港以外的非天然海岸線填海及在中部水域興建人工島，這類土地供應可減少賠償問題，而相關持份者亦相對較少，這類建議在推行上會比其他選項的發展速度為快，另外，填海及人工島亦比較容易興建大量土地，對未來新市鎮或城市規劃上亦較容易及全面。
公私營合作（Public Private Partnership）亦是另外一種可考慮的土地供應模式，發展商過去囤積大量農地，必須通過冗長的城規程序和補地價拉鋸，但公私營合作卻可解決部分問題，使農地得以發展。公私營合作發展可能是雙贏做法，但政府要設立專責委員會監督發展，確保補地價公正公平，以釋除官商勾結的觀感。在公私營發展模式下，政府可負責興建基建，並增加地積比，私人發展則提供土地。
棕地發展亦是另一可以考慮的土地供應，但其中涉及許多持分者及土地賠償問題。另外，這類土地現時多為倉儲用途，所付的租金不高，但如果把這些行業搬進新建的建築物，會令這些使用者需支付的租金增加許多，這亦是棕地發展的一大問題。
筆者認為增撥私人住宅地去興建公營房屋（約10,600伙），短期可增加供應，但解決不了公營房屋短缺的根源問題，而這些土地不是新增土地，除非政府有其他私人土地新增供應，否則這會減少私人住宅供應，亦有機推高樓價。估計這項新政策不會令樓市馬上向下調整或大增房屋供應。筆者認為填海造地、興建新市鎮及公私營合作或許可能是出路。
撰文 : 林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管
欄名 : 專家論市