2019-05-01
經濟日報
3月樓價升近3%，創近30個月最大單月升幅。港府需求管理措施加辣成效縱短暫，但不出招恐令升勢更肆無忌憚，故很可能加辣及加快短期增供應措施，冀緩抑升勢。
獅城樓控加碼 向市場彰決心
差估署昨公布3月樓價按月升2.95%，連升3個月，首季累升5%，形成V形反彈，更逼近歷史高位。樓市轉勢因加息周期和中美貿易戰陰霾都正在消散，加上港府在覓地未有着落，便改變公私樓建屋比例，令私樓供需失衡進一步惡化，促使樓價急升。
根據過往經驗，若樓價指數連續兩個月急升逾2%，政府為免市民上車難怨氣日深，往往會推出辣招遏樓市。樓價指數2月升1.6%後，3月再升近3%，4月份樓市比3月似更熾熱，下月公布的數據或觸及加辣臨界點。
政府過去10年推出眾多需求管理辣招，包括徵收多項印花稅和不斷收緊按揭成數，但遏抑作用短暫，更出現如衍生二手樓供應減少、樓價被推升的副作用。相信此正是特首林鄭月娥改從供應面遏抑樓市的底因，可是政府缺地，最快要五年後才有土地供應，遠水救不了近火。
香港的競爭對手新加坡，除不斷大舉填海拓地外，當去年樓市復熾，果斷重新加辣，如將買家印花稅率最高增至25%，成功令樓價回落。當然，港星兩地樓市結構不同，不能簡單推論港府若再加辣就能如獅城般馬到功成。但新加坡對樓市加辣，最起碼向市場和民眾顯示，政府不是沒手段，更不會不作為。
港府面對的局面正是，若樓市觸及外界認為的加辣臨界點，港府仍不出招，市場便會解讀為政府已無計可施、無招可出，市民高追搶上車的焦慮只會更劇，恐令樓價如脫韁野馬，故加辣將不得不為。
在需求管理上，港府很可能加碼打擊投資需求，將供應留給首置港人，如再提高買家印花和額外印花稅率、將買入物業後轉手的徵稅期限由3年延長至5年，待中期土地供應措施見效。
落實土地共享 供更遠期樓花
此外，政府亦可加快短中期供應，如下半年出台的土地共享先導計劃、更遠期的居屋、綠置居和首置上車盤樓花等，回應熾熱需求。
面對樓市升勢轉急，不作為並非政府選項，相信加辣已箭在弦上，至於如何更具針對性、有更長成效、更少副作用，要看港府能否汲取本地與海外的樓控經驗了。