2019-05-02
經濟日報
貿易戰尚未完全解決，令中環商廈租務減慢，中區以至全港甲廈租金明顯放緩，甚至略為下跌，相信租金將在高位橫行一段時間。
據戴德梁行最新商廈租金走勢顯示，2019年第一季各區商廈租金變化不大，按月變幅不足1%，而值得留意，是數字顯示升勢放緩，甚至微跌，中環最優質商廈呎租為每呎165.2元，按季跌約0.4%，為2014年第三季後，近5年來首次錄得按季跌幅。至於整體商廈平均呎租為77.1元，按季增0.2%，為2016年以來最小升幅，從幾項數字反映甲廈租金有見頂迹象。
甲廈租金 5年首錄按季跌幅
甲廈租金升勢放緩甚至見頂，似乎與近日樓市表現暢旺大不同，事實上，商廈租務與住宅或投資市場並不一致，住宅、工商物業買賣涉及自用或投資，氣氛轉好即可以吸引準買家入市。
至於商廈租務，涉及機構老闆判斷營商環境，因一般租約涉及3年或以上，換言之，公司老闆要評估未來數年的經濟環境，才決定擴充與否。
中美貿易戰下，難免令機構擴充步伐放緩，畢竟事件尚未完全解決，機構仍需觀察一段時間，故近月明顯租務放緩，此外，中環商廈租金近年持續向上，升幅主要動力來自中資機構在港大展拳腳，以高租金搶租最優質單位，而這股搶租潮自去年中起減慢，相信或多或少是受貿易戰拖累，甚至個別中資機構因為資金未到位，退租單位。
供應斷層 租金料高位橫行
在市況尚存少許不明朗因素下，可以預計未來數月，商廈租務市場仍相對淡靜，租金料在高位橫行一段時間。
經歷了較長升勢，商廈租金會否明顯調整？向來甲廈租金變化，關鍵在於一個數字，就是空置率/待租率。按戴德梁行最新待租率（以現時空置或即將空置樓面計），中環優質商廈待租率僅4.1%，較去年低位3.1%，上升1個百分點，但仍在極低水平，而全港整體待租率，亦僅為7.8%，同樣處於低水平。大業主旗下商廈出租率高，甚至零空置，肯定沒有太多減價空間，租金下調機會低。
另一影響租金走勢為新供應，過去3年為商廈供應高峰期，預計今年仍有230萬平方呎樓面新供應，主要集中於東九龍區。但值得留意，今年新落成商廈，不少樓面已獲預留，待租樓面未算太多，而2020及2021年，則出現商廈供應斷層，預計明年出現零新供應，2021年則僅約80萬呎，按每年吸納量約200萬平方呎面積計，相信未來兩年出現供不應求狀況，故租金料在高位橫行。
撰文 : 唐榮