2018-11-29
經濟日報
踏入12月，雖然尚有一個月時間衝刺，但一手市淡，納米盤、貼市價推盤、高成數按揭等等都無辦法吸引買家入市，或者預示發展商要提早收爐？
根據物業代理行Q房網香港數據研究中心的報告，按一手住宅物業銷售資迅網資料，由於10月份推盤量急增，但當時樓市轉勢，氣氛急劇轉冷，一手市場的承接力大不如前，令整體貨尾量急升。
樓花新盤銷情慢 貨尾量急增
自2013年一手新例實施後，開售中的230個新盤，涉及82,419個，至今售出約70,905個，整體售出比率達86%。當中整體貨尾量連續2個月錄得雙位數升幅，9月份急升18.6%，10月份升幅擴大至20.8%，由9,535伙升至11,514伙，創新例後新高。
不過，貨尾急升大部分都是樓花的貨尾增加所致，主因是期內多個樓花新盤銷售較慢所影響，現時樓花貨尾合共6,984伙，連升2個月，創逾2年或26個月新高；反觀現樓貨尾沒有大幅增加，現樓貨尾共4,530伙，按月微減22伙或0.5%。
唐榮觀察到，其實最近發展商已經明顯減慢推盤的步伐，已經很少發展商舉行記者會交代樓盤最新部署，就連貨尾新盤亦極少再加推單位，據代理統計今個月的一手成交只有300宗成交，有機會創今年新低，其中一方面買家對後市缺乏信心而不願入市，另一邊廂其實發展商觀望氣氛亦濃厚，不願意推盤。
最近唐榮接觸不少發展商，談及他們對後市的看法，不少發展商都表示，現時無意減價賣樓。首先，他們普遍認為今次的樓市僅屬調整期，樓市並非轉勢向下行，傾向相信明年年初，尤其是農曆新年後，市況或會出現小陽春而好轉，又或認為中美貿易戰的矛盾會得以解決，樓市便得以復甦。其次，現時地價仍然高企，新盤沒有太大空間減價，雖然山頂文輝道豪宅地流標，但其後兩幅啟德跑道住宅地仍順利售出，第2幅的樓面地價更比首幅高出7%。
買家信心降 發展商推盤放緩
根據政府官方的樓價指數，樓價至今連續下跌2個月，但跌幅僅1.5%；而如果根據較緊貼最近期市況的中原城市領先指數，則較8月份高位下跌了約5%。
唐榮認為，假如樓價較高位下跌10%至15%，發展商應會面對現實，以平價推盤或減價賣樓。尤其是現時市況承接力相當疲弱，從最近的一手銷情可見一斑，無論發展商如何增加優惠，長成交期、高成數按揭等等，對樓盤銷情提振作用均相當有限；就連過往因銀碼細而受投資者捧場的納米新盤，都變得滯銷，若貨尾單位數量不斷增加，最終亦只會為發展商帶來壓力，尤其是未來還會有空置稅。
不過，但按現時樓市跌勢的速度，可能要明年年初才能實現10%至15%的跌幅，加上今年上半年樓市熾熱，大型發展商的銷售成績已相當彪炳，故相信至年底一手市場都不會有太多新盤推出，發展商提早收爐。