2018-09-15
明報
【明報專訊】早幾天當港股又跌至今年新低時，大部分分析員都以調整逾20%為由而確認熊巿，然而當晚便傳來美國邀請中國再展開貿易談判，翌日恒指錄得兩年最大單日升幅，將淡友殺過措手不及。事實上，投資巿場有所謂的「相反理論」，就是每當大部分好友或淡友投降時，巿况便會出現逆轉。本周股巿最悲觀時（周三），熊證街貨比率高達64%，反映散戶大都看淡後巿，偏偏挾淡倉隨即出現。
相對於股巿的淡友當道，樓巿剛好出現淡友心死！據傳媒報道，一直說誓不做「樓奴」和反對「地產霸權」而拒絕買樓的社福界議員張超雄，終在61歲的花甲之年決定入巿置業，被傳媒問到時承認因照顧家人居住需要而終要「低頭」！對代理或看好後巿的人而言，張超雄的行為證明了樓價愈癲愈要買樓，不過也有朋友說這猶如股巿的相反理論，最後的淡友也投降之時，樓巿距離見頂也不會遠！誰是誰非？留待時間解案吧！
最後淡友也投降 成交17年新低
說回樓巿，雖然中原樓價指數本周稍跌，但仍在高位徘徊，相比之下，恒生地產股指數較今年高位一度跌了兩成多，抵達自2016年以來的上升軌才出現反彈（圖1），如股巿一向領先樓巿表現的故事重演，配合樓巿終極淡友也轉軚，後巿似乎應多一份小心。
事實上，雖然樓價續在高位徘徊，但二手成交卻異常的淡靜。美聯發表報告指出，綜合該公司分行資料，全港35個大型屋苑截至本月9日的一周只有11宗買賣，較前一周的28宗下跌約60.7%。宗數打破2016年2月中旬17宗的紀錄低位，更是2002年有紀錄以來的近17年最低（圖2）。
美聯又表示，近期35屋苑交投持續淡靜，早前已跌至20餘宗的低水平，惟低處未算低，上周更進一步跌至僅11宗。當中「零成交」屋苑達28個，即八成屋苑上星期未錄買賣成交，亦為有紀錄以來最高。
之前樓價屢創新高，但成交已率先萎縮，可形容為「乾升」，近期樓價在高位開始打橫行，個別業主或屋苑開始出現明顯減價個案，成交進一步減少至十多年新低，如稍後樓價明顯向下，成交仍不回升，便會出現「乾跌」，這將反映樓巿承接力正在消失，或會是大調整先兆。
P息追回拆息 按息恐加快調升
近期樓巿交投淡靜，除了可能是「娥六招」開始發揮效用外，近期也漸漸多了人相信本月美國聯儲局再加息後，香港的最優惠利率（P）也會跟隨上調。其實，香港的銀行拆息已升了一段時間，但最優惠利率卻不動如山（圖3），但總有一天P息會追回拆息的升幅，到時按揭利率也可能會加快調升。
新地（0016）周四公布頗理想的業績，筆者之前已在明報財經網的淘寶圖推介這隻股份，結果連日股價錄得不錯升幅，其業績報告有關主席郭炳聯所作的展望，值得一看：
「儘管不利因素包括貿易戰、量化寬鬆的逆轉及新興市場的波動應會減慢增長動力，但預料環球經濟增長將會持續。內地積極的政策應對應可紓緩貿易問題帶來的經濟下行風險。雖然有外在不明朗的情况，但在新跨境交通設施即將投入服務及大灣區發展計劃的支持下，預料香港經濟將可持續增長。」
「香港和內地主要城市的房地產市場預期表現各有不同；內地一 線城市的用家住宅需求仍然殷切，但樓市穩定措施將繼續限制市場投機活動。香港方面，雖然預期利息上升，但家庭收入的 增加和財富的累積，加上穩固的人口因素，將繼續支持用家對住宅物業的需求，外在不明朗的情况和政府近期推出的樓市調控措施可能會對一手住宅市場構成新挑戰。集團將採取更積極的措施妥善應對這些挑戰。」
內部轉讓個案增 或涉避稅
筆者推介新地，主要是股價超賣，適合短期博反彈，但看其主席展望，明確指出外圍如貿易戰不明朗因素及政府政策（娥六招）確對一手樓巿構成新挑戰，則一般巿民在現時作置業決定，一定要計清楚負擔和防守能力，絕不宜勉強入巿。
Q房網最發發表一份頗有趣的研究報告，該行將土地註冊處買賣雙方最少有一個姓名相同的個案，列為內部轉讓個案，發現二手市場成交減少，內部轉讓個案卻維持高位（圖4），8月份錄得436宗，較7月441宗微跌1.1%，但佔整體成交比率則大幅上升至12.7%，較7月只有10.1%顯著增加，並創近12個月新高。該行指出，由今年初換樓期延長至1年起，業主添置新物業後，1年內出售原有唯一住宅物業，可獲相應退稅，8月份市場上每8宗成交，便超過1宗是內部轉讓，未知是否屬避稅行為？
[陸振球 樓市解碼]