2018-09-14
經濟日報
嚇不嚇人？這不是唐榮想出來的標題，是兩間地產業界昨日發表的研究報告，各取一條標題組合的結果。樓價可能調整還是已經調整中？
如果從數據看，樓價似乎出現初步回軟的現象，不過，如唐榮過去所指，過去一段時間二手成交量偏少，創造了樓價急升、「乾升」的情況，乾升是不是升？市場不斷有創新高成交，小量成交累積下來，樓價還是呈不斷上升之勢。至於現時，同樣是成交量偏少的情況，可以視為「乾跌」，新一宗成交較上一宗成交以相同價格或略低水平成交，樓價自然會出現逐步下調的現象。
二手量價齊跌 悶局延至年底？
樓價已連升28個月，一如股市，部分獲利盤稍稍放鬆原本堅持要的創新高買價，樓價亦會出現輕微調整的情況，利嘉閣的報告顯示，50屋苑8月平均呎價為15,259元，較上一低位2016年3月10,883元，樓價已上升40%，有足夠的收割獲利空間。
唐榮相信這種情況一直會維持至9月底落實加息，及加息步伐明朗化後，如果9月底預測12月還有一次加息，那這種低成交量悶局，樓價緩慢向下調整的趨勢會延至年底。不過，如果不加，又是另一個報復性反彈的時機。
另一因素是目前市場對10月初施政報告，就房屋土地政策有一定期望，如果特首無法給市民一個能夠可負擔樓價置業的願景，早買好過遲買的心態又會復熾。另一個與房策有關的是大量資助出售房屋集中在年底推出，包括港人首置上車盤、新居屋及綠置居，價格換算約為市值的42折至72折不等，這些資助房屋都會令部分潛在的購買力，尤其是上車盤的準買家，暫緩入市，入票抽籤需時，滯留的購買力會待明年初才能釋放。當然若聰明的特區政府能緊接公布新一批資助房屋的銷售計劃，將有助於調控趕上車的市場氛圍，這方面就要看特區政府的手段。
施政報告在即 買家暫緩入市
第二份施政報告若如去年，對樓市表現得束手無策，又將是市場高唱反撲的時機，所以9月26日美國議息和10月10日的施政報告，將是兩個關鍵日期，而10月13及14日的周末周日主要屋苑成交量將會初步反映市場氛圍。
回到題目之初，根據利嘉閣地產報告提到，貿易戰惡化、醞釀加息及新盤搶客三大因素導致二手指標屋苑交投「量價齊跌」，並預期本月情況將會持續。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2018年八月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價錄得跌幅，報15,259元，較七月的15,303元回落0.3%，為樓價自2016年4月以來，連升28個月後斷纜並首錄跌幅，且同時結束連續18個月破頂之勢。
另外，據戴德梁行發表的《香港住宅市場——風暴前夕？》報告，除了中美貿易糾紛外，加息及本港政府宣布開徵一手住宅空置稅，亦會為本年以至明年的本港一手樓市展望加添變數。物業市場增添不確定因素，8月份本地物業成交量較第二季末驟跌26.8%、中小型住宅在今年全年升幅維持約15%水平，但如不明朗因素進一步衝擊樓市，明年樓價或將出現多達10%的調整。
業界睇淡的氣氛正逐步增加！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論