2018-11-27
經濟日報
今年第三季中環的甲級寫字樓空置率下跌至0.8%，淨租金按年上升6%達每平方呎138港元，其他傳統核心商業區的空置率和租金走勢亦相似，帶動企業遷離核心商業區的趨勢持續。
九龍東已是很多大型企業落戶的非核心寫字樓區域。九龍東初期曾被視為企業後勤部門的集中地，現時落戶於九龍東最大的50個企業租戶當中，大部分實際是他們在香港或亞太區的總部。這些企業需要的是較大面積的寫字樓樓面，因此九龍東這些往往2萬呎以上樓面的全新甲級商廈正合他們心意。但對於一些規模較小的企業，這些樓面設計未必合適。
受惠基建開通 西九商廈添商機
分層寫字樓可以解決這類企業的落戶需求，可以控制成本之餘，亦可享受全層寫字樓獨有的高私隱度特性，但這類設計在九龍東未算普遍。相比之下，西九龍區的商廈較多每層1萬呎以下的樓面提供，適合需要樓面較小的企業進駐，而且涉及金額較細亦有利企業購買寫字樓自用。
短期內金鐘和中上環作為核心商業區的地位仍然難以取代，遷出的企業需要選擇與這些區域有良好接駁交通的地區。這是西九龍一帶商廈的優勢所在，比如說從長沙灣至金鐘和中環只需約15分鐘地鐵車程，至尖沙咀及九龍站和剛開通的高鐵站的路程更短。長沙灣亦有三號幹線連接，來往機場和港珠澳大橋接駁點方便。大型基建的開通令西九龍一帶商廈更好捕捉大灣區基建開通後帶來的商機。
此外，長沙灣區部分工廈經過活化及重建，已經誕生了多個具標誌性的商業地產項目。在2015年落成的D2 Place為該區首個活化工廈項目，聚集了很多文化創意的商戶和企業進駐，進一步營造商業氛圍。
事實上，西九龍的商業區發展漸漸由傳統的尖沙咀區延伸至長沙灣一帶。多幢甲級寫字樓近年在長沙灣落成，加上基建配套等配合陸續吸引了企業進駐。世邦魏理仕的數據顯示，長沙灣區的甲級寫字樓面積目前約100萬呎，未來數年更會錄得超過雙倍增長。
發展商近期亦紛紛在西九龍投地，未來5年長沙灣一帶的商業區發展將會更加成熟。新世界發展（00017）過去一段時間先後投得3幅商業地皮，包括永康街、瓊林街及長順街項目，計劃興建3幢甲級寫字樓。新地（00016）亦在去年投得興華街西臨海地皮作酒店發展用途，而且以1.35萬呎價計為全港最貴酒店官地。
除了新地皮發展外，多個舊式項目會進行活化重建，例如第一集團亦在近月購入大南西街廣隆泰大廈，計劃重建為甲級寫字樓，另一幢商廈Peak Castle亦於今年進行了大型翻新工程。隨着未來幾年各大項目陸續推出市場，到了2023年，預計長沙灣的寫字樓樓面將至少增加至260萬呎，勢將成為九龍東以外，另一新興商業區之選。
撰文 : 陳錦平 世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管
欄名 : 專家論市