2019-04-29
經濟日報
投資物業市場好轉，戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄認為，隨着外圍市況緩和，下半年投資市場料重拾正軌，而工廈市場具活化政策推動，料率先獲投資者留意。
據戴德梁行數字顯示，2018年過億元投資宗數及金額為歷史新高，涉及400宗及2,200億元，平均每宗約5億至6億元。今年首季宗數由平均100宗跌至20多宗，成交金額跌幅更大，由500億跌至70億元。
貿戰後交投淡 3月起反彈
高偉雄指出，投資市場買家主要來自本地投資者、內地資金及房地產基金，而去年中美貿易戰爆發，即令投資市場轉淡靜，「自去年7月起，中美貿易戰出現，內地資金即難以出境，來港投資個案即減少，即使不少內地機構本身在港可以集資，但在貿易戰下，不敢作高調投資。至於本地投資者，向來倚靠沽貨而換貨，當投資氣氛轉淡，買賣減少，本地投資者亦失去入市動力，加上貿易戰影響營商氣氛，投資者本業亦受影響，會比較敏感，換言之，3批買家僅剩下房地產基金，令投資金額及宗數跌7成。」
3月份起，整體樓市出現反彈，大額投資市場亦活躍，近日如會展廣場辦公大樓3層甲廈樓面，以約18億元沽出。高偉雄認為，外圍市況漸穩定，相信下半年市況重拾正軌，「利好因素是美國減慢縮表，市場預期由加息變減息，而中美貿易戰亦緩和，多項因素令投資市場好轉，近期漸見投資者重新入市。如果中美貿易談判順利，內地資金重返，下半年大額投資可重拾正軌。值得留意的是，去年即使買賣淡靜，工商舖價格亦沒有調整。」
投資市場向好，惟高偉雄認為，目前投資物業回報率低，令財團入市興趣降，「如2008年市況轉差，投資物業回報率高見4至5厘，即可吸引各路資金入市。現時投資物業普遍僅約2厘，對房地產基金來說甚為乏味。」
物業回報僅2厘 財團興趣降
多項投資物業上，他特別看好工廈，活化政策重啟可推動買賣，「工廈呎價較其他物業便宜，政府活化工廈政策2.0可推動成交，其中工廈重建增加2成樓面，對財團來說具吸引力。地區方面，葵荃區工廈普遍沒有高限，有利重建。」商廈方面，他認為甲廈租金在高位整固，料價格較穩定，而投資上，即使位處非核心區，只要質素理想，全幢甲廈仍成基金及中資追捧對象。
基建帶動人流 油尖旺最明顯
零售消費去年回穩，高偉雄分析，基建落成帶動人流增加，以油尖旺區最明顯，「高鐵、港珠澳大橋落成，令更多旅客前往九龍區如油尖旺，相信有助商舖投資。」他認為，地區商場消費穩定，最能夠吸引房地產基金，「地區商場消費非常穩定，基金可接受購入時回報較低，只要通過翻新或重新定位，可提高回報率。」
撰文 : 梁建國