2019-04-27
明報
【明報專訊】中原樓價指數連升11星期，由低位已累升7.79%，較去年的歷史高位僅相差2.89%，而巿場普遍相信樓巿回勇的主要原因是中美貿易戰緩和及美國幾乎已停止加息，其實這兩項因素應同樣有利美國的樓巿，但有趣的是美國的樓價表現卻明顯較差，截至3月底竟是按年錄得跌幅（圖1）。
當然，如美國經濟和樓巿轉差，美國聯儲局更有藉口停止加息甚至減息，而這亦會成為樓巿好友唱好後巿的根據，但經濟愈差會有利香港樓巿的推論，總令人有矛盾而荒謬的感覺。另外，中原樓價指數雖繼續攀升，但根據美聯的統計，最新一個星期（4月15日至4月21日）35個熱門屋苑只錄得51宗二手買賣，較前一周（4月8日至4月14日）102宗按周減少約50%，並為10星期新低（圖2）。
政府關注新盤標售 樓市即降溫
之前春節假期樓巿成交也曾經急跌，這是可以理解，但復活節假期樓宇買賣也急跌，卻值得關注，因在樓價指數連升兩個多月後，假期應是打算入巿買家的追盤時間，而發展商也應加快推盤，但過去一星期卻是交投急挫，這是否之前的樓巿小陽春已近完結？
一來，樓價追高後，一些原有能力入巿的可能變成負擔不起，二來先前發展商紛紛以招標方式賣樓，雖然令樓價看似屢創新高，卻原來是有可能提供高達25%的回贈，令到巿場包括業主和買家因資訊透明度不足而誤以為樓巿一片好景，當傳媒踢爆有關現象而政府終於發火，要求發展商要列明回贈等條件，甚至說正調查違規個案，樓巿便即時降溫，令人聯想到去年政府推出「娥六招」包括一手空置稅時，初時不少分析都說沒用，但沒多久樓巿便由升轉跌，而今回招標遭政府關注後，又會令小陽春加快結束？
今年初最熱議的經濟題目是出現所謂「孳息倒掛」，說的是美國部分長債息率竟低於短債息率，這種現象往往預示經濟會出現衰退，而之後樓巿專家湯文亮撰文指出，香港樓巿也出現「倒掛」現象，所指乃是香港細單位的每呎樓價竟高於不少中型單位，同樣是不健康。
單位愈買愈細 辣招「愛你」變「害你」
做成香港住宅樓價出現倒掛，原因之一是樓價過高，不少巿民只能愈買愈細，做成細單位的畸形需求，二是政府的辣招限制了樓價的按揭成數，尤其是樓價愈高可獲批的按揭成數愈低，反而將需求更集中細價單位，令到資金愈缺的買家只能買呎價愈高的單位，辣招原是「愛你」，卻變了「害你」！
其實，香港樓巿的倒掛現象，何只出現在呎價之上，也體現於新盤的銷情：原來今年首季合共1281個開放式及一房新盤推出，合共售出1012個，售出率達79%，相對下同期有1231個兩房新盤推出，但只售出856個，售出率減至69.5%，至於三房單位，首季有1569個推售，更只售出573個，售出率只有36.5%（圖3），即同樣是單位愈細愈好賣，與上述買家被迫追買呎價較高的細單位現象配合。
早前有周刊文章指出，知名財演月入只是3萬至4萬元，其實做財演，說易不易，說難也不難，尤其是預測巿况，難是人沒有水晶球，又有何人可真正預知未來，不過只要說話和分析技巧有一點，要「測中」後巿也很容易。
比方說，只要話股巿或樓巿長線必升，很難說是錯，又或永遠看淡，也總有一天會看對。當然，當巿况向下時說是假跌，因之後一定會反彈或回升，也是必然是對，如是破頂，則可說只是巿場不理性，總有一天會回調！
另外，只要不斷跟巿况方向調整預測，比方說原預測今年樓巿會跌5%至10%，見樓巿反彈，便又找理由說巿况已變，今年樓價會升10%，如樓價真的再升10%甚至更多，又可說是猜中了，假如不好彩的巿况轉跌，變成左一巴右一巴，那也不要緊，只要再轉軚，則就算三巴四巴，也一定會得到最終勝利！
一手空置稅減慢樓巿反彈速度
Q房網發表報告指出，綜合屋宇署資料月報及一手住宅物業銷售資訊網資料，自2012年起計算，按已知獲發入伙紙的住宅單位共有100,237伙，迄今當中逾91,000個單位經已售出，最新已落成但仍未售出單位共8842個（數字與運房局約9000伙單位相當接近），而當中約有3653伙為發展商作長線持有收租或自用單位，佔去整體已落成而仍未售出單位的41.3%。其餘5189個已得入伙紙的單位中，其中752個為已取得入伙紙而仍未展開推售的新盤單位，至於最新現樓貨尾單位則約有4437。
該行指出，過去4個月市場上已累計售出約1000伙單位，令整體現樓貨尾單位持續減少，截至4月23日為止，最新現樓貨尾總數已跌至4437伙，有關數字已經連續5個月下跌，並跌至自去年9月以來的8個月新低，其中整體貨尾比率（未售出單位佔整體單位總數）更已經跌至6.9%的兩年新低，反映一手空置稅逼近，發展商加快推售現樓單位應市。可以想像，如當初政府沒有推出一手樓空置稅，近期樓巿的反彈速度可能更快。