2018-11-24
東方日報
二手樓價持續尋底，辣招盤業主「苦等三年」鬆綁，賺幅已「大縮水」。本報追查15個指標物業，在香港跟隨美國加息之後，近兩個月錄得的「鬆綁」辣招盤成交，當中有約73%的帳面賺幅較上季高位同類成交勁縮一半或以上。調查亦反映，新市鎮將軍澳及東涌屋苑愈來愈「無肉食」，個別更加「蝕入肉」！
綜合地產代理數據顯示，上述辣招期滿轉售的個案之中，以近年樓價備受新盤帶動的將軍澳區，業主出貨意欲最強，期內至少有五個屋苑錄得「鬆綁」辣招盤買賣，惟比起加息前高位的同類成交，全部獲利幅度勁縮。
新寶城售價較高位冧15%
特別是區內上車屋苑最傷，其中實用呎價曾突破1.9萬元的新寶城，美聯林振聲指，6座高層兩房戶，原業主趁額外印花稅（SSD）三年期屆滿，月初以600萬元沽出，較同類高位做價冧15%，持貨三年多僅升值約9.5%。據中原成交數據，八月曾有同類「鬆綁」成交，當時賺幅仍逾30%。
同區上車指標新都城，今年七月份1期6座一個實用面積364方呎單位，辣招期滿即沽，當時持貨三年多帳面獲利逾四成，但隨着市況急轉直下。港置劉浩勤指，屋苑上月底易手的1期2座同面積高層單位，「解封」後即以590萬元易手，重返去年十一月水平，持貨滿三年帳面獲利僅12.6%。至於將軍澳中心新近錄得成交的10座中層單位，三年辣招期後升值約20%。
東堤灣畔頂層帳蝕12萬沽
另一上車熱點東涌，東堤灣畔大單位已率先淪陷，新近罕錄蝕讓成交。區內代理指，易手的單位為2座頂層複式戶，劈至1,188萬元沽出，實用呎價雖然險守一萬元關口，但原業主持貨期內帳面虧損12萬元。據成交資料，屋苑對上一宗複式成交為八月，當時成交價1,950萬元，原業主即使持貨未滿三年，帳面仍大幅獲利近五成。
同區新進屋苑東環，2期於九月起SSD期滿「鬆綁」，賺幅亦見收窄。美聯李錦榮指，該期至今錄逾10宗成交，當中標準戶賺得最少為2B座低層兩房戶，減至600萬元售出，三年漲價逾13.2%。上述個案較屋苑一期，於年中高位錄得的同類成交賺幅逾六成，回報明顯大幅收窄。
豪宅跟跌 雲景台賣2660萬
其他旺市時不斷被搶高的新界入市熱點，如青衣海欣花園、天水圍嘉湖山莊及大圍名城，SSD滿三年期成交個案帳面賺幅均在20%或以內，較高位時同類成交縮逾一半。
值得一提的是，出名抗跌力強的港島豪宅，獲利幅度亦隨着市況轉淡而下降。世紀21北山嚴智贇指，北角半山雲景台高層三房戶，新近獲區外換樓客以2,660萬元承接，原業主趁SSD期滿沽售，三年間僅漲價22%。
九月賣出緻藍天 三年升值88%
今年首三季樓市升勢凌厲，尤其是一些辣招期屆滿的半新盤，業主若然把握時機趁高位沽貨，絕對是「賺到笑」。
近年將軍澳新盤供應源源不絕，但無阻樓價升勢。其中，今年四月起「鬆綁」的日出康城3A期緻藍天，勁賺個案不斷。據中原成交數據，屋苑5座中層單位，實用面積750方呎，於九月以1,280萬元易手，原業主持貨三年多沽貨，期內升值超過88%。
居屋富寶獲利逾六成
至於另一個半新盤集中地東涌，區內落成三年的昇薈，6座一個實用面積約1,034方呎單位，於今年三月SSD期滿，原業主隨即於四月以1,200萬元售出，帳面勁賺超過472萬元，期內漲幅高達64.9%。毗鄰東環1期5A座低層戶，實用面積484方呎，今年初SSD解封，原業主年中以703萬元沽，單位三年多勁升63.4%。
此外，旺市時同樣搶到癲的居屋，持貨滿三年在高位沽貨的SSD盤，回報同樣可觀。其中，馬鞍山居屋富寶花園，12座一個高層兩房戶，今年中以553萬元易手，原業主趁辣招期滿鬆綁後隨即放盤，持貨三年多賺幅約66%。
樓價續跌 蝕讓恐陸續浮現
額外印花稅雖然成功令短炒買賣幾近絕迹市場，但在辣稅「緊箍咒」下，亦打壓買家入市意欲，令二手樓市交投萎縮。據Q房網香港的統計資料，一○年全年的一、二手住宅註冊量約13.7萬宗，但隨着額外印花稅於同年十月生效，翌年全年註冊量即大減至8.6萬宗，按年急跌37.2%。
今年成交料僅5.9萬宗
隨後一二年底至一三年初政府連番「加辣」，令一三年註冊量進一步急挫至5.2萬宗。雖然及後發展商發力推新盤，帶動一手註冊量比例逆市上升，其中，一六年更高佔29.3%，但整體一、二手交投仍在低位徘徊，當中二月份更低見約2,000宗，屬辣招推出後最淡月份，較出招前的一○年最旺月份近1.5萬宗，勁減87%。
踏入一八年，受加息及中美貿易戰等利淡因素影響，下半年樓市明顯轉勢，令低迷的成交量「雪上加霜」。該行董事總經理陳坤興估計，全年成交量料低見5.9萬宗，較一○年銳減56.9%。
他續表示，樓價跌勢未止，預料「鬆綁」SSD盤賺幅繼續收窄，不排除將會陸續出現蝕讓離場個案，政府宜適時檢討辣招機制，以免樓市交投萎縮而拖累香港整體經濟。
政府壓炒風 八年前開徵辣稅
為壓抑樓市炒風，政府於一○年首次推出額外印花稅（SSD），業主購置物業後兩年內若將其轉售，須視乎持貨期而繳付不同稅款，佔樓價介乎百分之五至十五。
「加強版」稅率加至兩成
雖然該措施一度令樓價短暫調整，但最終仍壓不住升勢，至一二年十月推「加強版」額外印花稅，將辣招期由原先的兩年延長至三年；同時調升稅率，其中業主在六個月或以內轉售物業，稅率由原先樓價的百分之十五，增加至兩成。另外，持貨超過六至十二個月，稅率由樓價的一成，調升至百分之十五；至於超過十二個月，但不超過三十六個月，稅率一律為百分之十。