2018-09-12
經濟日報
一位荃灣區的慈母，上星期以48萬元，購入荃灣川龍街一個唐樓劏房給兒子居住，成為市場熱話。
事實上，近年樓價高企不下，不少上車一族為達成上車願望可謂無所不用其極，例如買無契樓或凶宅單位、以超高價買迷你單位或者以私人信貸借盡樓按上車。不過，值不值可謂見仁見智。
購無契樓迷你戶 極端上車
以上述樓價48萬元的荃灣唐樓為例，面積91平方呎，呎價5,275元，的確可遇不可求。但是從代理提供單位的照片可見，單位內籠裝修異常殘舊，室內空間十分侷促，新買家估計要投入10至15萬重新裝修。現時一個100平方呎的劏房連傢俬電器，造價約11至13萬，唐樓單位造價相對較高。據了解，新買家是一位慈母，兒子才20歲，現時仍在學校讀書，擔心樓價不斷上升，兒子畢業後難以負擔高樓價，所以唐樓劏房也不介意，先幫兒子上車。
從數字上看，樓價48萬元，已經可以解決兒子人生大事，的確很划算，因為此價格連半個車位也買不到。不過，換個角度看，這位慈母若以兒子個人名義入市，則未必一定是好事。例如政府下月推出新居屋，52折定價後，最平單位118萬元起，若該名慈母將48萬現金連約15萬裝修費資助兒子入市，差不多夠支付一半樓價，惟新居屋申請人不能是香港任何其他住宅物業的實益擁有人，即是說擁有唐樓劏房單位，便不合資格申請政府的資助房屋。
除了上述個案外，坊間還有不少極端的上車個案，例如馬鞍山耀安邨耀和樓中層1室，實用面積127平方呎，開放式設計，屬遺產單位，由於樓契文件不齊整，上月推出市場拍賣，綠表開價僅58.1萬元，吸引數組買家爭搶，最終搶至97萬元成交，新買家自己負責約74萬元的補地價費用，總樓價變成171萬元，呎價13,465元，創屋邨呎價新高。
這類無契樓，在銀行眼中視為不良資產，一般不會承造按揭，上車人士要動用較多資金入市，搶購不良資產，日後升值空間及轉售機會相對狹窄，究竟是不是物有所值的確見仁見智。
加息機會高 考慮負擔能力
另外，青衣長安邨安泊樓高層25室，實用面積150平方呎，獲上車客以245萬元（連地價）購入，呎價16,333元，曾創全港公屋呎價新高紀錄。長安邨樓齡逾30年，每層有32伙，環境未必人人可接受，入市需做足心理準備。
除了高價搶購公屋迷你單位外，有上車人士甚至不惜以私人信貸方式入市。例如一對年輕夫婦，早前選購一個300餘萬元的單位，由於手頭現金有限，連1成首期也不足，於是男戶主向銀行申請私人信貸，借貸30萬元，分5年月供5,700元；而女戶主則向銀行申請9成按揭，分25年供款，月供約1.2萬元。
這種極進取的上車方式，雖然可以透過樓價升值，重新估值及轉按，以減低利率支出。但是香港銀行加息機會甚高，屆時業主的供樓負擔將會上升，選用此方案上車的買家必要考慮清楚加息周期下自身的負擔能力。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論